Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye nedenleri genel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Fakat bunun haricinde İcra ve iflas kanununda da 3091 sayılı kanununda tahliye imkanı sağlayan düzenlemeler bulunmaktadır.

Tahliye nedenlerini incelemeden önce konut kelimesinden ne anlaşılması gerektiğini ifade etmeliyiz. Konut, barınma ihtiyacının karşılayan her türlü mekandır.

Kişinin barınmasına elverişli ve sürekli olmasa da yerleşme amacıyla kullandığı çeşitli taşınır ve taşınmaz bölümler konut olarak değerlendirilebilir[1].

Ancak TMK m.728’de düzenlenen taşınır yapılar konut olarak kabul edilseler dahi TBK m.339 vd. hükümlerinin kapsamına girmeyeceklerdir.  İşyeri, 6098 Sayılı Kanun gereği çatılı olma koşuluyla ticari yahut sınai faaliyetlerin yürütüldüğü mekandır.

Kira sözleşmesini feshetmenin iki yolu söz konusudur. Bu yollar, bildirim yolu ile fesih ve dava yolu ile fesihtir. Kira sözleşmesi belirli süreli ve belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kira sözleşmesine uygulanacak genel hükümler her iki sözleşme türü bakımından bağlayıcıdır. Bu sebeple öncelikle kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona erme şekillerinden bahsetmemiz gerekmektedir.

Konunun birbiri ile bağlantılı hukuki statüleri barındırması nedeniyle Borçlar Hukuku bölümü başta olmak üzere Gayrimenkul Hukuku ve nihayetinde İcra Ve İflas Hukuku Sayfalarımızı ziyaret etmenizi tavsiye ederiz.


Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Erme Nedenleri

1. Ayıp Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren, kiralananın ayıplı olmasından dolayı sorumludur. Söz konusu ayıplar, önemli-önemsiz ayıp (BKm.304), teslim zamanındaki ayıp-sonradan ortaya çıkan ayıp (BKm.305) olabilir.

Önemli ayıp, kiralanandaki mevcut eksiklik veya bozukluk, sözleşmede belirlenen kullanımı tamamen engelliyor veya kullanmakla birlikte kiracının beklediği yararı ciddi ölçüde azaltıyorsa ve bu halde kiracıdan kiralananı kullanması objektif olarak beklenemeyeceği ayıbı ifade etmektedir. Bu tür ayıpların varlığı halinde kiracı kira sözleşmesini feshedebilir.

Önemli olmayan ayıp, kiralananın kullanımını engellemeyen, buna rağmen kiracının beklediği yararına zarar veren, ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmamasını ifade etmektedir.

Teslim anında ortaya çıkan ayıp-sonradan ortaya çıkan ayıpta ise kira sözleşmesi sürekli nitelikte bir sözleşme olduğundan kiralayan, sözleşmenin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. Çünkü kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü altındadır

Maddi, ekonomik, hukuki ve manevi ayıplardan da bahsetmek mümkündür.

Kiraya verenin kiralananın ayıbından dolayı sorumluluğuna gidebilmemiz için gerekli olan şartlar:

1.Kiralananda ayıp olarak nitelendirilecek eksiklik ya da bozuklukların bulunması,
2.Kiralananın ayıp nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli olmaması,
3.Kiralanandaki ayıbın gizli olması,
4.Kiraya verenin sorumluluğunun sözleşme ile sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olması,
5.Kiracının kiralananı muayene etmesi ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi,
6.Kiracının ayıptan sorumlu olmaması gerekir,
7.Kiraya verenin kusuru aranmaz.

Kiracının kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan ayıpları kiralayana bildirmemesi TBK’nın 318.hükmü gereği tazminat ile sorumlu olması sonucuna yol açar.

a. Kiraya Verenin Kiralananın Kiracıya Teslimi Anındaki Ayıplardan Sorumluluğu

TBK’nın 304.maddesi uyarınca ayıp önemli ise kiracı iki yola başvurabilir. Söz konusu yollar;

1.Borçlunun temerrüdüne (BK m.125) başvurabilir ve seçimlik haklarını kullanabilir.
2.Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Söz konusu hükümler kiracıya ayıbın giderilmesini ve tamirini talep, kira bedelinde indirim, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep, sözleşmeyi fesih, tazminat talep etme haklarını vermektedir.

Ayıp önemli değilse kiracı, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere (TBK m.305) başvurabilir. Bu durumda kiracının sözleşmeyi feshetme yetkisi veya borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma hakkı bulunmamaktadır.

b. Kiraya Verenin Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluğu

TBK’nın 305.hükmü gereği kiracıya seçimlik haklar tanınmıştır. Söz konusu haklar;

1.Onarım talep etme hakkı,
2.Kira bedelinin indirilmesini talep hakkı,
3.Ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep hakkı,
4.Sözleşmeden dönme veya sözleşmeyi feshetme hakkı söz konusudur.

Kiracının ayıp nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için ayıbın “önemli ayıp” olması gerekmektedir.

Kiracının sözleşmeyi feshedebilmesi için kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep etmesi ve bu talebe rağmen ayıbın giderilmemesi gerekmektedir. Eğer ki kiracı, temerrüde ilişkin hükümleri uygulamayı tercih ederse ayıbın giderilmesini kiraya verenden talep etmeksizin sözleşmeden dönebilir. Kiracının usulüne uygun uğradığı zararları kiraya verenden talep etmesi mümkündür. Dönme halinde olumsuz zarar, fesih halinde ise olumlu zarar talep edilir.

2. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, kira sözleşmesinde asli borcunu oluşturmaktadır. TBK’nın 315.hükmü gereği kiracının asli borcunu yerine getirmemesi veya ifada gecikmesi halinde kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkündür. Olağanüstü fesih sebebi olarak TBK m.315’de düzenlenmiştir.

Kiraya veren, kiracıya borcunu ifa etmesi için bir mühlet vermelidir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, kontur ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bildirim yazılı olarak yapılmalıdır.

Söz konusu durum sadece kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesini değil, aynı zamanda yan giderleri ödemede temerrüde düşülmesini de kapsamaktadır.

Taraflar kira bedelinin ödenmesi için bir vade kararlaştırmamışlarsa kiracının temerrüde düşürülmesi için TBK’nın 117.maddesi gereği ihtarda bulunulması şarttır. Söz konusu ihtarda kiracıya süre verilmelidir. Borcunu bu süreye rağmen ifa etmemiş kiracı sürenin sonunda temerrüde düşmüş olarak kabul edilir. Daha sonrasında TBK’nın 315.hükmüne göre kira sözleşmesinin feshedilmesi için ilgili hükümde düzenlenen yazılı bildirimin kiracıya yapılması gerekmektedir.

Uygulamada taraflar kira borcunun ifası için belirli bir süre kararlaştırmaktadırlar. Bu durumda TBK’nın 117.maddesi uyarınca belirli vade söz konusu olur ve ihtara gerek olmaksızın borç muaccel olduğu anda temerrüde düşmüş kabuk edilir. Borçlu temerrüde düştükten sonra kiraya veren madde 315’deki bildirimi yaparak kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Kiracıya yapılacak olan bildirimin malik ve yetkili temsilcisi tarafından yapılması mümkündür. Kiraya veren malik değilse, malikin bildirimde bulunma ve borç ödenmezse fesih hakkını kullanma imkanı yoktur. Taşınmaz, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra el değiştirmiş ise yeni malikin edinme tarihinden sonraki tarihlerde ödenmeyen kira bedelleri için bildirimde bulunabilir. Ancak bunun için kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini kiracıya bildirmiş olması gerekmektedir.

Kiracı, süresi içinde usulüne uygun yapacağı ödeme ile sözleşmenin feshedilmesine engel olabilir. Kısmi ödeme yapılması halinde kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkmaz. Kira sözleşmesi verilen sürenin bitmesiyle kendiliğinden ortadan kalkmaz, ancak kiraya verenin yapacağı fesih bildirimi ile kira sözleşmesi feshedilebilir. Kiraya verenin fesih hakkını kullanarak kira sözleşmesini feshetmesi hali, bir olağanüstü fesihtir.

Kiraya veren fesih beyanını iki şekilde yapabilir:

1.Kiraya veren süre içeren bildirimde bulunurken ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu durumda sürenin sonunda tekrardan bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın sözleşme feshedilir.
2.Kiraya veren eğer süre içeren bildirimde bulunurken sürenin sonunda ödememe halinde sözleşmenin feshedileceğini içeren bildirimde bulunmazsa verilen sürenin sonunda ayrı bir fesih beyanında bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

3. Özen Borcuna Aykırılık Sebebiyle Fesih

TBK’nın316.hükmü gereği kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak borcu altındadır. Buna göre kiracının hem sözleşmede kararlaştırılan şekilde hem de özenle kullanma borcu söz konusudur.

Sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçimi tarafların karşılıklı olarak belirlediği kullanım düzenini ifade etmektedir.

Özenle kullanma borcu kapsamında kiracı, alışılmış kullanma dışında kiralanan şeyin özünü etkileyecek veya ona zarar verecek yahut değerini düşürecek veya varlığını tehlikeye sokacak bir şekilde hareket edemez; kiralananda kira süresinden sonra da etkisi kalacak şekilde değişiklikler yapamaz.

Kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir. Diğer kira ilişkilerinde ihtar şartı aranmamakla beraber, yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilmektedir[2].

Eğer ki kira sözleşmesinin sürdürülmesi kiraya veren ve komşular tarafından çekilmez hale gelmiş ise, kiracının kiralanana kasten zarar vermesi ve kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı anlaşılmışsa kira sözleşmesi bir süre tanınmaksızın hemen feshedilebilir.

4. Kira Süresinin Dolması

TBK’nın 327.hükmü gereği açık veya örtülü bir şekilde sürenin belirlenmiş olması halinde kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Sürenin dolmasına rağmen taraflar açık bir anlaşma olmaksızın sözleşmeyi sürdürmeye devam ederlerse sözleşme belirsiz süreli hale dönüşür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini sağlamamakta, kural olarak sadece kiracıya sözleşmeyi feshetme hakkı vermektedir[3].

5. Olağanüstü Fesih

TBK’nın 331.hükmü hem kiraya verene hem de kiralayana kira sözleşmesinin kendileri için çekilmez duruma geldiği hallerde yasal fesih dönemine uyularak her zaman feshetme hakkı vermektedir.

Olağanüstü fesih için sürekli borç ilişkisinin ifası esnasında, önceden öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması ve bu nedenle borç ilişkisinin temelinin çökmüş ya da artık devamının taraflardan beklenemeyecek ölçüde değişikliğe uğramış olması gerekmektedir[4].

Olağanüstü fesih hakkının kullanılması için kiralananın kiracıya teslim edilmesi aranmamaktadır. Kiralanan henüz teslim edilmeden ortaya çıkan ve kira sözleşmesini çekilmez hale getiren sebeplerin varlığı halinde de her iki taraf sözleşmeyi feshetme hakkına haizdir.

Kiracının haklı sebep olmadan kiralananı teslim almaması (alacaklı temerrüdü) halinde TBK m.331 (İBK m.266g) uygulanmaz. Alacaklının temerrüdü halinde ya borçlunun temerrüdü veya şartlara bağlı olarak kiracı tarafından, beklenen sözleşmenin ihlali söz konusu olur[5]. Kiralananı teslim almada temerrüt halinde özel olarak kiralananın süresinden önce geri verilmesine ilişkin TBK m.325 (İBK m.264) hükmü uygulanır[6].

Kira sözleşmesinin devam etmesini çekilmez hale getiren sebeplerin varlığı TMK’nın 4.maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde belirlenir. Önemli sebeplerin sözleşmenin kurulduğu sırada önceden öngörülememesi gerekmektedir. Aksi halde 331 hükmü uyarınca kira sözleşmesi feshedilemez.

Tarafların ekonomik durumlarındaki değişikliklerin önemli sebep olarak kabul edilip edilmeyecekleri tartışmalıdır. Bir görüşe göre taraflardan birinin ekonomik durumunun bozulması kendi hayat rizikosuna ilişkin olup, bunun karşı tarafa yükletilmesi adil olmaz. Bu sebeple ekonomik durumdaki değişikliklerin önemli sebep olarak kabul edilemeyeceğini savunurlar. Diğer görüşe göre ise, ekonomik durumdaki değişiklikler önemli sebep teşkil etmektedir.

Ekonomideki konjuktürel dalgalanmalar[7], kira bedelinin azlığı[8] veya çokluğu, kiralanan arsanın kiraya verence arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu yapılması önemli sebeplerden sayılmaz[9].

Taraflardan bir tanesi durumun değişen koşullara uyarılmasını talep ettiğinde hakim, feshin şartlarının oluşmadığını belirterek uyarlama yapmalıdır.

TBK’nın 331.hükmü gereği yapılacak olan fesih derhal yapılır, ancak etkisini karşı tarafa ulaşmasından itibaren üç ay sonra gösterir.

Kiracının feshettiği kira sözleşmesinde, TBK m. 331/II uyarınca hâkimin belirleyeceği tazminatın üst sınırı TBK m. 325’de ifade edilen; “kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için doğacak borçlar” kadar olmalıdır61. TBK m. 325, kiralananın hiçbir haklı sebep yokken sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi halinde kiracının borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğini düzenlemektedir. TBK m. 331 uyarınca kira sözleşmesinin sonlandırılması için ortada haklı bir sebep aranmaktadır. Haklı sebeple sözleşmenin sonlandırılması halinde ödenecek olan tazminat hiçbir sebep yokken kiralananın geri verilmesi halinde ödenecek olan miktarı geçmemelidir[10]

Tazminat talebinin TBK m. 147 gereği on yıllık zamanaşımı süresinde ileri sürülmesi gerekir[11].

Yargıtay verdiği bir kararda[12];

“Davada dayanılan ve hükme esas alınan 9/7/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan yer konut olup 6098 Sayılı TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir. Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi nedeni olarak kira ve aidat parasının düzenli ödenmemesi sebebine dayanmıştır. Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşmesi hali, TBK’nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir. Bundan ayrı olarak TBK’nun 352/2 maddesinde kira bedelinin veya yan giderin gününde ödenmemesi halinde iki haklı ihtar sebebiyle fesih hali düzenlemiştir. Davacı taraf bu tahliye nedenlerine dayanmamaktadır. Bu sebeple mahkemece davacının dayandığı sebep (TBK’nun 331.mad.) sebebiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın temerrüt sebebiyle tahliye davası olarak nitelendirilmek suretiyle kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.” değerlendirmesi yapmıştır.

Bu noktada hâkim görüş genel norm olan TBK m. 331’in diğer özel hüküm niteliğindeki olağanüstü fesih sebeplerinin şartlarının hiç veya tamamen gerçekleşmediği hallerde uygulanabileceği yönündedir[13].


Kira Sözleşmesinin Sona Erme Şekilleri

Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi

Bildirim yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde tarafların bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshetme hakkı söz konusudur. TBK’nın 348.hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusu bildirim yazılı şekilde yapılmalıdır.

1.Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Fesih

TBK’nın 347/1 hükmü gereği kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden itibaren en az on beş gün önce bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Eğer ki bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesini bir yıl uzatmış kabul edilir. Kira sözleşmesi kendiliğinden sürenin dolması ile sona ermez. Sona erdirme hakkı kanun uyarınca kiracıya verilmiştir.

Kiralayan ise kira sözleşmesini kurulmasından itibaren on yıl geçmedikçe feshedemez. Ancak, on yıllık sürenin sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önceden bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

2.Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Fesih

TBK’nın 347/2 hükmü gereği belirsiz süreli kira sözleşmelerini kiracı her zaman, kiraya veren ise sözleşmenin kurulmasından itibaren on yıl geçmesiyle sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılmalıdır. TBK’nın 328 ve 329. Maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre “taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”.

Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi

Tahliye davası olarak isimlendiren bu yol ile kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdirilemeyeceği ancak mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği haller düzenlenmiştir. Bu hükümler ile kiraya verenin keyfi davranmasının önüne geçilmiş ve zayıf durumda olan kiracı korunmuştur. Söz konusu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanmaktadır. Kiracı tarafından bu hükümlere dayanılarak dava açılamaz. Söz konusu tahliye nedenleri kanunda sınırlı sayıda öngörülmüş olup öngörülmeyen bir nedene dayanarak tahliye davası açılması mümkün değildir.

Gayrimenkul tahliye nedenleri ve prosedürü Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu sebeple gayrimenkul tahliye nedenleri ve prosedürünü iki başlık altında incelemek gerekmektedir.



Türk Borçlar Kanunu Hükümleri Uyarınca Gayrimenkul Tahliyesi

  • Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Kiraya verenden kaynaklanan nedenlerde kiracı, kira sözleşmesine uygun davranmış olsa dahi kiralananı boşaltmak zorunda kalacaktır. 6098 Sayılı Kanun’un 350. maddesinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebebi olan gereksinim, yeniden inşa ve imar düzenlenmiştir.

1. Kiralananı Konut Olarak Kullanma İhtiyacı

Kiraya veren ve onun eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının ortaya çıkması hali TBK m.350’de düzenlenmiştir. Bu madde kapsamında tahliyenin talep edilebilmesi için gerekli iki şart söz konusudur. Bunlar;

1.Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacı kanunda öngörülen kişiler için söz konusu olmalıdır.

Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler TMK m.364 hükmüne göre belirlenmelidir. Bu madde ile nafaka vermeye yükümlü olunan kişiler, eş, altsoy, üstsoy ve kardeşlerdir.

2.Konut ihtiyacının zorunlu olmalıdır.

Zorunluluğun kapsamına giren hallerin belirlenmesi hakimin takdirindedir. Önemli olan husus konut ihtiyacının gerçek ve samimi olmasıdır. Uygulamada Yargıtay yazlık olarak kullanmayı, kiraya verenin kendisinin de kirada oturması gibi halleri somut olayın koşulları altında inceleyerek gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul etmiştir.

İhtiyaç sahibi olan kiraya verenin malik olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren veya kirayı alt kiraya vermiş olan kiraya veren de ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep edebilir. Müşterek mülkiyet halinde kiralanandan tahliye davası açabilmek için ortakların sayı ve hisse çoğunluğuyla karar alması gerekmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin davaya muvafakati gerekmekte olup hepsinin davaya katılması sağlanmalıdır. Tüzel kişilerin özellikle belediyelerin ihtiyaçları söz konusu olduğunda söz konusu kanun hükmü uygulanacaktır. 

2. Kiralananı İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı

 Yukarıda anlattıklarımız doğrultusunda işyeri olarak kullanma ihtiyacı söz konusu olduğunda da ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranacaktır. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri ihtiyacı dolayısıyla kiralananın tahliyesini istenebilecektir.

İşyeri ihtiyacının samimi ve gerçek olarak kabul edilebilmesi için iki koşul aranmaktadır. Bunlar ;

1.İhtiyaç sahibinin başka bir işi olmamalıdır.

Yargıtay içtihatlarına göre mevcut bir işi olan kimsenin ikinci veya ek bir iş için kiralananın tahliyesini istemesi ihtiyacın gerçek ve samimi olması koşuluna aykırıdır.

2.Kiralananın yapılacağı öngörülen işe uygun olmalıdır.

Bu koşulların yanında yapılacak işin niteliği, kişinin tahliyesini talep ettiği işyerinin bulunduğu yerde oturup oturmadığı, yapılacak iş için ihtiyaç sahibinin sağlık durumu ve niteliklerinin uygun olup olmaması araştırılacaktır.

İşyeri ihtiyacının kabulü için, kiraya verenin mesleki faaliyetinin bizzat yürütülmesi aranmamakta mesleği, yardımcılarla da yürütebilecek durumda olması yeterli kabul edilmektedir.

Yargıtay işyeri ihtiyacına dayalı tahliye için sadece kirada bulunma keyfiyetini yeterli görmemekte, ayrıca davacının kiracı olarak bulunduğu yere nazaran kiralananın yapılacak faaliyet bakımında daha elverişli, hiç değilse çalışılan yerle eşdeğer bulunduğunun veya tahliye tehdidi altında olduğunun kanıtlanmasını da aramaktadır[14]

3. Yeni Malikin Konut ve İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı

Türk Borçlar Kanunu’nun 310.hükmü gereği kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu hüküm ile kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece eski malikin sahip olduğu hak ve yükümlülükler kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi ile yeni malike geçecek ve kiracı sahip olduğu kiracılık hakkını da yeni malike karşı ileri sürebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesi ile konut ve çatılı işyerini sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ve işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Kiralananı sonradan edinen kişinin kira sözleşmesini sona erdirmek amacıyla dava açabilmesi için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirmesi gerekmektedir. Ancak kira sözleşmesini altı ay sonra açabileceği bir dava ile sonlandırabilir.

İntifa hakkı söz konusu olduğunda, çıplak mülkiyet sahibi kendi ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Bu hak sadece intifa hakkı sahibine aittir. Hatta kooperatiflerde olduğu gibi, henüz bireysel mülkiyete dönüşüm olmadan da, kendisine pay tahsis edilen kimsenin bu tahliye davasını açabileceği kabul edilmektedir[15]. Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir.

4. Kiraya Veren Tarafından Kiralananın Yeniden İnşası veya İmar İhtiyacı

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla esaslı onarımı, değiştirilmesi ve genişletilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkansız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak bildirilecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava ile sona erdirebilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren sürenin sonunda sözleşmeyi feshedebilir. Bu sözleşmelerde kiraya veren sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça süre uzamış kabul edilir. Kiraya veren tarafından yazılı bir bildirim yapılmalıdır. Noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlamaktadır.

Taraflar arasındaki belirsiz süreli kira sözleşmesinde bir fesih bildirim süresi kararlaştırılmadıkça yasal fesih süresi uygulanır. Bu durumda TBK’nın 347.maddesi gereği kiraya veren kiraya verdiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre kira sözleşmesini feshedebilecektir. Taraflar kira sözleşmesini sona erdirmek için gerekli olan üç aylık fesih bildirim süresine uymak zorundadır.

Kiralananın daha modern hale getirilmesinde, iyileştirilmesinde imar amacı söz konusudur. Ancak kiralananın komple yıkılıp yeniden yıkılmasında imar amacı söz konusu olmamaktadır. Çünkü imar ancak mevcut bir bina üzerinde söz konusu olmaktadır[16].

Yargıtay’ın kökleşmiş ihtiyaçlarına göre, fenni bakımdan veya kiralayanın ihtiyaçları açısından herhangi bir tamir veya tadil zorunluluğu olmadığı halde, sırf geliri artırmak için tadile gidilmesinde ve özellikle konut olarak kiraya verilmiş bir yerin işyerine çevrilmesinde imar kastı bulunmamaktadır[17].


Kiraya Verenden Kaynaklı Tahliye Nedenleri Sebebiyle Açılacak Tahliye Davalarında Uyulması Gereken Süreler

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası Açma Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren sözleşmede öngörülen sürenin sonunda kira sözleşmesini sona erdirebilir.  Kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri için belirli süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi aynıdır. Ancak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren hangi süre içerisinde dava açılması gerektiği açıkça belirtilmemiştir.

TBK’nın 350.maddesinin gerekçesinde “…davanın açılma süresi olarak, mahkeme kararlarında, İcra ve İflas Kanununun 272 nci maddesinin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda benimsenen bir aylık süre açıkça belirtilmiştir” denilmiştir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yönde gelişmiştir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilmesi için ihtarname göndermesine gerek yoktur. Buna rağmen kiraya veren, kiracıya bir ihtarname göndererek kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle kira sözleşmesini sona erdireceğini bildirmişse, bir aylık süresi geçirmiş olsa bile, kira sözleşmesinin bitiminden sonra gelen bir yıllık uzama dönemi sona erinceye kadar tahliye davası açabilir. İhtarname çekilmesi sadece muhtemel zımni bir yenileme iddiasını önlemek ve bir ay geçmesine rağmen gelecek dönem başına kadar dava açabilme imkanını saklı tutmak bakımından faydalı ve ihtiyatlı bir yol olarak gözükmektedir[18]. Bu durum TBK’nın 353.maddesinde benimsenmiştir ve böylece kiraya veren yapacağı yazılı bir bildirim ile dava açma süresini bir yıl uzatmış olacaktır. Ancak kiraya veren, kira sözleşmesi sona erdikten sonra yukarıda saydığımız sebeplerle tahliye davası açmadan ilk aya ait kira bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin alırsa ve TBK. m. 353 çerçevesinde yazılı bildirimde bulunmamışsa artık tahliye davası açamayacaktır[19].

  Anlattığımız bu süreler kamu düzenine ilişkin oldukları için hakim tarafından re’sen nazara alınacaklardır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası Açma Süresi

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 hükmü belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayacak bir aylık süre içinde tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde daha uzun süreli bir fesih bildirim süre veya fesih bildirim süresi kararlaştırılmadıkça, TBK’nın 328/1 hükmü gereği taraflardan her biri yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilecektir.

  Türk Borçlar Kanunu’nun 328/1 hükmü gereği fesih bildiriminin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. TBK’nın 347.maddesi gereği öngörülen yasal bildirim süresi üç aydır.

Fesih zamanını belirlemek için öncelikle yerel adetlere bakılmalıdır. Eğer ki yerel adetlere göre fesih süresi kararlaştırılamıyorsa kira tarihinin başlangıcından itibaren altışar aylık dönemler tespit edilerek söz konusu altı aylık sürenin sonu kira sözleşmesinin bitimi olarak kabul edilebilmesi için bu tarihten en az üç ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunmak gerekli ve yeterli olacaktır.

  Altı aylık dönemlerin belirlenmesi bir aylık dava açma süresi bakımından önemlidir. Ancak kiraya veren, kiracıya ihtarname göndermiş ise TBK’nın 353.maddesi gereği dava açma süresini bir kira yılı uzatma hakkını elde etmiş olacaktır.

Yeni Malikin Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası Açma Süresi

Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak şartı ile altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

  Yargıtay, iktisabı izleyen altı ay geçtikten sonra, yeni malikin bu davayı sözleşmedeki sürenin sonuna kadar açabileceğini kabul etmektedir[20]. Ancak bu durum kiracıya yapılacak yazılı bir bildirim ile söz konusu olacaktır.


3. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

6098 Sayılı Kanun’un 352.maddesinde kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri düzenlenmiştir. Söz konusu tahliye nedenlerini üç başlık altında inceleyebiliriz.

1. Kiracının Yazılı Bir Tahliye Taahhüdünde Bulunması

TBK’nın 352/1 hükmü gereği kiracı, kullanılanın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı yazılı bir bildirimle kiralananı tahliye etmeyi taahhüt etmiş olduğu halde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlamak üzere bir ay içinde icraya başvurmak ve dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Burada önemli olan husus belirli bir tarihte yazılı taahhüdün verilmiş olmasıdır. Uygulamada taahhütnamenin veriliş zamanı ile ilgili Yargıtay kararlarında, Milli Koruma Kanunu zamanında verilmiş içtihadı birleştirme kararına[21] atıf yapılarak, kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmadığı gerekçesiyle geçerli olmayacağı kabul edilmektedir[22]. Kiralananın tesliminden sonra tahliye taahhüdü alınmasında ise artık kiraya verenin, kiracıdan zorla taahhütname alması düşünülemeyeceğinden, teslimden sonra alınan taahhütler geçerlidir.

Tahliye taahhüdü kiraya verenin kabulüne ihtiyaç göstermeksizin hükümlerini doğurabilecektir[23]. Böylelikle tahliye taahhüdünün hukuki mahiyeti, kira süresinin bitimine rastlaması halinde kiracıya tek yanlı olarak kira sözleşmesini sona erdirme yetkisi veren yenilik doğuran hak olarak kabul edilecektir[24].

Kiraya veren ve kiracının bu hakkını kullanmamaları halinde tahliye taahhüdü hükmünü yitirecektir. Böylece kira sözleşmesi geçerli bir şekilde devam edecektir. Kira sözleşmesinin sona ermesi ise, kiracının belirtilen günde kiralananı tahliye etmemesi halinde söz konusu günden itibaren bir ay içinde başlatılacak icra takibi ve açılacak tahliye davasının davacı lehine sonuçlanması ile mümkün olabilecektir.

2. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Üzerine İki Haklı İhtara Yol Açması

TBK’nın 352/2 hükmüne göre, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Söz konusu durum TBK’nın 315.maddesi ile birlikte değerlendirilmelidir. İlgili hüküm uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedellerini ve yan giderlerini ödeme borcunu ifa etmemişse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verecektir. Bu süre içinde de kiracı borcunu ifa etmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. TBK’nın 315/2 hükmü gereği verilecek sürenin en az 30 gün olacağı ve bu sürenin kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacağı düzenlenmiştir.

TBK’nın 352.maddesinin uygulanabilmesi için en az iki kira bedelinin ödenmemiş olması gerekmektedir. Kira bedelinin belirlenen süre sonrasında fakat otuz günlük mehil süresinden önce kira bedelinin ödenmesi halinde söz konusu hüküm uygulanmayacaktır.

TBK’nın 315 ve 352 hükümleri arasındaki önemli farklılık bu hükümlerin neticeleri açısındandır. TBK m.315’te düzenlenen ihtar neticesinde verilen süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemez ise, kira sözleşmesi kiraya verenin fesih beyanı ile sona erer ve sözleşme sona erdiği için kiraya verenin kiralananın kendisine iadesi için dava açmakta bir süre sınırı olmayacaktır. Ancak TBK’nın 352.hükmüne göre verilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez, sadece kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme hakkı sağlar. Kiraya veren bu hakkını mutlaka kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kullanmak zorundadır.

Yargıtay, iki haklı ihtarda kiracıya otuz günlük süre verilmesini aramakta ve kiracı bu süre içinde borcunu öderse yapılan ödemenin ihtarları hükümsüz kılmayacağı görüşündedir.

İki ayrı kira yılı içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde kapsamında iki haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir[25].

Yargıtay ayrıca, kendisine ödeme ihtarı gönderildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın kiracıya tebliğinden önce, yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını kabul etmektedir[26].

3. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturabileceği konutunun bulunması ve kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu bilmemesi halinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecektir.

Bu hükme dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için, kiraya verenin ihtar çekmesine ya da kendisinin veya yakınlarının konuta ihtiyacına da gerek bulunmamaktadır[27]. Sadece kiracının veya birlikte oturduğu eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması yeterlidir[28]. Bu konutun kullanılırlığını tespitte, onun fiziki durumu, kiracının nüfus sayısı, sağlık ve sosyal durumu da göz önünde bulundurulmalıdır[29].

“Birlikte yaşadığı eş” kavramı önemlidir. TMK’nın 170.maddesi uyarınca ayrılık kararı verilen eşler aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturuyorlarsa TBK’nın 352. Hükmü uygulama alanı bulamaz. Ancak eşler arasında hukuken verilmiş bir ayrılık kararı olmaksızın fiilen ayrı yaşıyorlarsa söz konusu hüküm uygulanarak tahliye davası açılabilir.


Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri Sebebiyle Açılacak Tahliye Davalarında Uyulması Gereken Süreler

TBK’nın 352/1 hükmü gereği kiracının tahliye taahhüdü vermesi halinde kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebileceği tarih, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir aydır. Kiraya veren bir ay içerisinde icraya başvurmak ve dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Eğer taraflardan biri bu hakkını kullanmaz ise sözleşme sona ermeyecektir.

TBK’nın 352/2.maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılacak dava ile olacaktır. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, bir yıllık sürenin bitiminde veya iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olan bir kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

TBK’nın 352/3 hükmü gereği kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde ise, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Tacirler Tarafından Açılacak Tahliye Davasında Uygulanacak Hükümler

Tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerin tarafı olduğu işyeri kira sözleşmelerine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1. 7. 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı düzenlenmiştir.

Tacirler ve özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin tarafı olduğu işyeri kira sözleşmesine TBK hükümleri uygulanmayacak ve sözleşme serbestisi söz konusu olacaktır. Kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

01.07.2020 tarihinden itibaren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri uygulanmaya başlanmıştır.



İcra Ve İflas Kanunu Hükümleri Uyarınca Gayrimenkul Tahliyesi

İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ile 276 hükümleri kiralanan taşınmazın tahliyesi için takip yolunu düzenlemiştir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi, ilamsız icranın para veya teminat alacaklarına karşı uygulanması kuralının istisnasıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hükümleri sadece kira sözleşmesi ile kiralanmış gayrimenkuller hakkında uygulama alanı bulacaktır. Kira sözleşmesine dayanmaksızın kiralanan gayrimenkullerin tahliyesinde genel hükümler uygulama alanı bulacaktır.

Kiralan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliye edilebilmesi için iki durum söz konusudur. Bunlar;

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye

İİK’nın 269.maddesinde düzenlenmiştir. Alacaklı, ödenmeyen kira borcunun yanı sıra borçlunun kiralanandan tahliyesini de istiyorsa, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır.

Söz konusu ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için taraflar arasında yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi gerekli değildir. Ancak taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi varsa takip talebine eklenmelidir.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle yapılacak tahliye talebi genel hükümlere göre düzenlenmelidir. Takip talebinde alacaklı birden fazla ise bunların tümü, borçlular birden fazla ise bunların tümü gösterilmelidir. Zorunlu takip arkadaşlığı söz konusu olacaktır. Birden fazla kiracı olması durumunda ödeme emri ve varsa kira sözleşmesi de taraflara ayrı ayrı gönderilmelidir.

Bu takip talebinde alacaklı hem ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini hem de taşınmazın tahliyesini talep etmektedir.

Alacaklının takip talebini icra dairesine vermesi üzerine İİK m.269 ve Yönetmelik’in 35.maddesi gereği bir ödeme emri düzenlenerek kiracıya gönderilir. Söz konusu ödeme emrine Örnek No 13 de denilmektedir. Bu takip talebinde borçlu mal beyanında bulunmak zorunda değildir.

Takibin kesinleşmesi iki ihtimalde olacaktır;

  • Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi

İİK’nın 269/4 hükmü gereği borçlu ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde ödeme emrine itiraz etmelidir. İtirazın yapılması ile birlikte takip durmaktadır. Eğer borçlu kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmek istiyorsa bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır. Aksi halde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.

Kiracının itirazı kira sözleşmesi ile ilgiliyse kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini isteyebilmesi için kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi halde sulh hukuk mahkemesine başvurmak zorundadır.

Kiracının itirazı kira sözleşmesi ile ilgili değilse kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini isteyebilir.

İİK’nın 269/3 hükmü gereği itirazın kendisine tebliğ edilmesinden itibaren altı ay içinde alacaklı kiraya veren itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi için icra mahkemesine başvurmazsa aynı alacağından dolayı ilamsız tahliye yapamaz.

İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi hakkında alacaklı kiraya veren lehine hükmetmesi halinde takip kesinleşir.

  • Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi

Borçlu ödeme emrine yedi günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemesi halinde takibin kira alacağına dair kısmı kesinleşir. Borçlu kiracının borcunu ödemesi için ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren otuz gün süresi vardır. Alacaklı kiraya verenin haciz talebinde bulunabilmesi için öngörülen otuz günlük ödeme süresinin geçmiş olması gerekmektedir.

Ödeme emrine itiraz etmeyen ve süresinde de borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenmelidir.

2. Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye

İİK’nın 272 ile 275’inci hükümlerinde düzenlenmiştir. Kiraya veren kira sözleşmesinin sonunda kiracının kiralanandan tahliyesini istiyorsa icra dairesine ilamsız tahliye yoluna başvurması gerekmektedir.

Burada kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliyeden farklı olarak kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilmesi için kiraya verenin elinde mutlaka bir yazılı kira sözleşmesinin veya tahliye taahhüdünün bulunması şarttır. Sözlü olarak yapılan kira sözleşmesi ile kiracının kiralanandan ilamsız tahliyesi istenemez.

Kiraya veren kira sözleşmesini yenilemek istemiyorsa kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde icra mahkemesine başvurarak kiralananın tahliyesini istemelidir. Bu süre hak düşürücü süredir ve hakim tarafından re’sen nazara alınır.

Takip talebi genel hükümlere göre yapılır. Takibin dayanağı olan yazılı kira sözleşmesi ve yazılı tahliye taahhüdü de takip talebine eklenmelidir. Ancak TBK’nın 347/1,2 ve 352/1 hükümleri gereği konut ve çatılı işyeri hakkındaki takip talebine sadece yazılı kira sözleşmesi değil yazılı tahliye taahhüdü de eklenmelidir. Söz konusu belgeler eklenmez ise kiracı, takip talebine karşı şikayet yoluna başvurabilir.

Kiralananın tahliyesi için takip talebi alındıktan sonra icra dairesi kiracıya İİK m.272 uyarınca bir tahliye emri gönderir. İcra müdürü tarafından takip talebinin gönderilmesi için takip talebinde yazılı kira sözleşmesinin bulunduğu ve öngörülen bir aylık süre içinde yapıldığının tespit edilmesi gerekmektedir.

Tahliye emrine Örnek No 14 de denir. Tahliye emrinde takip talebindeki kayıtlar dışında, ihtar kısmı da yer alır. İhtar kısmında nelerin bulunacağı İİK m.272’de belirtilmiştir.

Takibin kesinleşmesi için iki ihtimal söz konusu olabilir. Bunlar;

  • Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi

İİK’nın 274.maddesi gereği kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde tahliye emrine itiraz etmelidir. Tahliye emrine itiraz ile takip durur.

Kiracı sözleşmedeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmişse, kiraya veren, itirazın kaldırılması yoluna değil sulh hukuk mahkemesine başvurmalıdır.

Kiracı itirazında adi yazılı şekilde yapılmış kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı reddetmemişse ya da kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmiş veya onaylanmış ise, kiraya veren, İİK m.275 hükmü gereği itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Kiraya verenin itirazın kaldırılması yoluna başvurması için Kanun’da bir süre öngörülmemiştir. İtirazın kaldırılması kararının kesinleşmesi ile kiralananın tahliye edilmemesi halinde, İİK’nın 273.hükmü gereği kiracı kiralanandan zorla çıkarılır.

  • Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi

Kiracı tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz etmez ise takip kesinleşir. Bu durumda İİK’nın 272/2 ve 273/1 hükümleri gereği kiracının kiralananı on beş gün içinde tahliye etmesi gerekmektedir.

Kiracının süresi içinde kiralananı tahliye etmemesi halinde kiraya veren icra mahkemesine başvurmaksızın doğrudan icra dairesine giderek kiracının kiralanandan zorla tahliyesini talep edebilir.



Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

İİK’nın 276.maddesinde düzenlenmiştir. İki ihtimal söz konusu olabilir.

1. Taşınmazda Borçlu Oturuyorsa

Taşınmazda borçlu oturuyorsa, bu kişi derhal tahliye olunur. Borçlunun kan ve sıhri olarak altsoy, üstsoy, eş, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ile iş ortakları ve borçluya bağlı taşınmazda oturanlar İİK’nın 276/4 hükmü gereği üçüncü kişi sayılmazlar.

2.Taşınmazda Üçüncü Kişi Bulunuyorsa

Taşınmazda oturan kişiler, işgalde haklı olduklarına dair resmi bir belge göstermeleri halinde tahliye edilemezler. Aksi halde kural olarak derhal tahliye olunurlar.

Kiralananda oturan üçüncüa kişiler, kira sözleşmesinde belirtilen süreden önceki bir tarihten itibaren kiralananda oturduklarını beyan eder ve bu beyan icra müdürünün yaptığı araştırmalar neticesinde doğrulanırsa, İİK’nın 276.maddesi gereği icra müdürü tahliyeyi erteleyerek durumu derhal icra mahkemesine bildirir.

İcra mahkemesi tarafları dinleyerek somut olaya göre taraflardan birine dava açması için yedi günlük süre verebilir. Dava açmayan taraf, iddiasından feragat etmiş sayılır.



3091 Sayılı Kanun Hükümleri Uyarınca Taşınmazın Tahliyesi

3091 Sayılı Kanun ile taşınmazı işgal eden veya izinsiz olarak taşınmaz üzerinde değişiklik yapan kişilerin tahliyesi için idareye başvurulabilir. Tecavüzün önlenmesini talep edebilecek kişiler, tecavüz edilen taşınmazın malikleridir.

Haksız işgal ile ilgili verilebilecek örnekler; kira sözleşmesinin bitmesine rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesi, birbirlerinin evinde oturan veya işyerini kullanan akrabalar örnek olarak gösterilebilir.

Taşınmaz mala yapılan tecavüzün önlenmesi talebi, bölgedeki en büyük mülki amire yapılmalıdır. Bu kişi illerde vali, ilçelerde kaymakamdır.

Yapılan başvuru ile idarenin yetkilendirdiği memurlar taşınmazın bulunduğu yerde soruşturma yapar ve bu kapsamda taraflar ve şahitler dinlenir, çevredeki vatandaşların ifadeleri alınır. Taraflar soruşturma evresinde tüm tanık ve delillerini ibraz etmelidir. Aksi halde soruşturma tamamlandıktan sonra ibraz edemeyeceklerdir.

Taşınmazın bulunduğu yerde soruşturma tamamlanmasından itibaren on beş gün içinde haksız işgalin varlığı hakkında bir karar verilmelidir. İdare, haksız işgalin varlığına ve buna son verilmesine karar vermiş ise bu karar infaz memurları tarafından 5 gün içinde yerine getirilir. Böylece tecavüze uğrayan taşınmazın zilyetliği malike iade edilmiş olur.

Haksız işgalde bulunan kişi tarafından ikinci kez tecavüz gerçekleştirilirse 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

Uygulamada sıklıkla kiracının kira sözleşmesinin bitmesine rağmen taşınmazı tahliye etmemesi durumu ile karşılaşılmaktadır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus söz konusu olayda idarenin görevi sadece haksız işgalin varlığının tespiti ve var ise tahliyesini gerçekleştirmektir. İdareye ödenmemiş kira bedelleri sebebiyle tahliye talebinde bulunmak mümkün değildir. Kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle tahliye talebi ya icra dairesine ya da sulh hukuk mahkemelerine yapılmalıdır.



Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

6098 Sayılı Borçlar Kanununa bağlı olarak başlatılan Akdin Feshi ve Tahliye Davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Davanın konusu gayrimenkulün aynına ilişkin olmadığından genel yetki kuralları uygulanacaktır. Genel yetkili mahkeme davalının ikametgahı mahkemesi olacaktır.


Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak  Düşürücü Süreler

Tahliye ve akdin feshi davaları tabi oldukları hukuki statüye göre, farklı hak düşürücü süreler uygulanmaktadır. Yazı içeriğinde bu sürelerden bahsedilmiştir.


Tahliye Davasında Dava Masrafları

Akdin Feshi ve Tahliye davaları nispi nitelikli dava türlerindendir. Bu nedenlerle bir yıllık kira bedeli üzerinden hesap edilecek dava değerine göre, dava masrafları da değişecektir.

Dava masrafları ile ilgili olarak genel bir bilgi sahibi olmak için Masraf Tarifesi Başlıklı Yazımızın değerlendirilmelidir.


Tahliye Davasında  Avukat Ücretleri

Belirtildiği üzere tahliye davaları nispi nitelikli dava türlerindendir. Bu nedenlerle bir yıllık kira bedeli üzerinden hesap edilecek dava değerine göre, avukat masrafları da değişecektir.

Dava masrafları Vekalet ücretleri ve avukat masrafları ile ilgili olarak genel bir bilgi sahibi olmak için Avukatlık Ücret Tarifesi başlıklı yazımızın değerlendirilmelidir.


KAYNAKÇA:

[1] Şükran Şıpka, Aile Konutu İle İlgili İşlemlerde Diğer Eşin Rızası, İstanbul, Beta, 2004, s. 72.

[2] Av. Mert Mahmut Özcan, Kira Sözleşmesinin Sona Erme Şekilleri

[3] Tan Tahsin Zapata, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Altın Seri, Ekim 2017 5.Baskı, s. 141

[4] Altınok Ormancı, s.96

[5] HIGI, Art.266g, Nr. 19.

[6] HIGI, Art.266g, Nr.19.

[7] HIGI, Art.266g, Nr.41

[8] “Davacı fırının 15 yıl süre ile kiralanmış olmasını ve kira bedelinin başlangıçtaki azlığını akdin icrasını tahammül edilemez hale getiren önemli sebep olarak göstermiştir. Davacı tarafından açıklanan çekilmezlik nedenleri kira sözleşmesinin önceden öngörülemeyen esaslı değişmesi olarak kabul edilemez. Çünkü bu nedenler sözleşme yapılırken bilinen koşullardır.” Yargıtay 13 HD. 18.03.1988 T. 1988/853 E. 1988/1587 sayılı K. için bkz. BURCUOĞLU, s.288; “Kira parasının azlığı ileri sürüldüğü takdirde kiralayanın akdin hitamında kira tespiti davası açılabileceği gibi akdin sona ermesinden önce de sözleşmenin bedele ilişkin hükümlerinin günün koşullarına göre değiştirilmesini görevli mahkemeden isteyebilir. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına göre bu suretle düzeltme mümkün olan hallerde kira akdinin feshi istenemez.” Yargıtay 3.HD. 02.05.1986 T. 5195/5293 sayılı K. için bkz. YAVUZ, s.407.

[9] AYDIN, s.194-195; GÜMÜŞ, s.322; GÜMÜŞ, Kira, s.270; “Davacı süreli olarak kurduğu kira sözleşmesinin bitmesine 2 yıl kala üçüncü kişi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davaya konu taşınmazın kendisine boş olarak teslim edilmesi gerektiğini ve bu nedenle kira sözleşmesini feshetmek istediğini bildirmiş yasal olarak BK 264. maddesine dayanmıştır. Böyle bir iddia önemli nedenlerle kira sözleşmesinden dönmeye neden olamaz. Zira böyle bir olasılık baştan itibaren hesaba katılması gerekirdi.” Yargıtay 3.HD. 22.03.1999 T. 1999/2310-2904 sayılı K. için bkz. KIRMIZI, s.302

[10] Turan ŞAHİN, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, 68 (1) 2019: 337-359

[11] BİLGE Necip: Borçlar Hukuku Özel Borç Münasebetleri, Ankara 1971, s. 182; UYGUR Turgut: Borçlar Kanunu, C.5, Ankara 2010, s.6285; EREN, s.386; ŞAFAK, s.58; YAVUZ, s.408.

[12] Bkz. Yargıtay 6. HD. 27.10.2015 T. 2015/7331 E. 2015/9163 sayılı K. için bkz. www.kazanci.com/kho2/ibb/giris.htm

[13] GÜMÜŞ, s.320, dn.1408’de belirtilen yazarlar; HIGI, Art.266g, Nr.13; GÜMÜŞ, Kira, s.267; Ayrıca bkz. DAŞLI, s.125; AYDIN, s.245; İNCEOĞLU, s.224; ÖZTÜRK, s.1586; TBK m.316 kapsamında fesih sebebi oluşturan hallerde TBK m.331’e dayanmayan gerek olmadığı yönünde bkz. BURCUOĞLU, s.283-284.

[14] Eylül İpek,  TBB Dergisi, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Değişiklikler,  Y. 6. HD., E. 2011/2359, K. 2011/7098, T. 28. 06. 2011, (KİBB). ; Y. HGK., E. 6-20, K. 825, T. 11. 10. 1972, (Tandoğan, a. g. e., s. 253); Y. 6. HD., E. 11441, K. 13788, T. 24. 12. 1987, (Burcuoğlu, a. g. e., s. 413); Y. 6. HD., E. 2002/8254, K. 2003/30, T. 13. 01. 2003, (Yavuz/Özen/Acar, Özel Hükümler, s. 252, dn. 24a).

[15] Burcuoğlu, a. g. e., s. 439; Zevkliler, a. g. e., s. 263.

[16] Y. 6. HD., E. 12670, K. 12992, T. 20. 12. 1994, (Yavuz/Özen/Acar, Özel Hükümler, s. 354, dn. 30f. ); Y. 6. HD., E. 1607, K. 1808, T. 20. 04. 1971, (Burcuoğlu, a. g. e., s. 454).

[17] Tandoğan, a. g. e., s. 279-280; “6570 sayılı Kanunun 7/ç maddesinde hükme bağlanan yeniden inşa, imar amaçlı esaslı surette tamir, tadil ve tevsii sebebiyle tahliye kararı verilebilmesi için yeniden inşa yapılacak ise yeniden inşaat projesinin, mevcut bina muhafaza edilerek esaslı surette tamir, tadil ve tevsii edilecekse bununla ilgili belediyece tasdikli projenin ibraz, ibraz edilen projenin mahalline uygulanması gerekir” Y. 6. HD., E. 4479, K. 4648, T. 18. 06. 2003, ((Yavuz/Özen/Acar, Özel  SHükümler, s. 356, dn. 31). Aynı yönde, Y. 6. HD., E. 2007/10608, K. 2008/321, T. 21. 01. 2008, (KİBB. ).

[18] Tandoğan, a. g. e., s. 264; Zevkliler, a. g. e., s. 259; Aral, a. g. e., s. 288; Y. 6. HD., E. 2530, K. 2838, T. 25. 03. 1997; Y. 6. HD., E. 587, K. 719, T. 03. 02. 1997, (Celal Erdoğan, Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara, 2000, s. 870-871.

[19] Yavuz/Acar/Özen, BH Dersleri, s. 299.

[20] Y. 6. HD., E. 2011/6973, K. 2011/10939, T. 17. 10. 2011

[21] Karar için bkz. Y. İBK., E. 20, K. 28, T. 04. 10. 1944, (Burcuoğlu, a. g. e., s. 304-305); Y. 6. HD., E. 1987, K. 1624, T. 08. 02. 1991, (Aral, a. g. e., s. 285)

[22] Y. 6. HD., E. 2010/2015, K. 2010/6263, T. 26. 05. 2010, (KİBB). ; Y. 6. HD., E. 1991/1187, K. 1991/1624, T. 08. 02. 1991, Y. 6. HD., E. 1204, K. 3186, T. 18. 03. 1987(Burcuoğlu, a. g. e., s. 306); Tandoğan, a. g. e., 196; Yavuz/Özen/Acar, Özel Hükümler, s. 359.

[23] Burcuoğlu, a. g. e., s. 320.

[24] Eylül İpek,  TBB Dergisi, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Değişiklikler s.21

[25] Y. 6. HD., E. 2011/1952, K. 2011/7194, T. 30. 06. 2011

[26] Y. 6. HD., E. 1986/14357, K. 1987/428, T. 02. 02. 1987

[27] Eylül İpek,  TBB Dergisi, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Değişiklikler s.27

[28] Kiracı veya eşinin bir kooperatifte konutunun bulunması halinde, henüz kiracı (veya eşi) adına tapuda tescil edilmiş olmamakla birlikte, ona tahsis edilmiş olması bile, 6570 sayılı Kanunun 7/son fıkrasının uygulanması için yeterlidir, Y. İBK, E. 1966/21, K. 1968/4, T. 21. 02. 1968

[29] Aral, a. g. e., s. 293; Zevkliler, a. g. e., s. 266.