Yanlış Tapu Kaydı Davası, tapu sicilinin yanlış ve hatalı tutulması nedeniyle devlete karşı açılacak bir tazminat davası türüdür. Hatalı Tapu kayıtları nedeniyle tazminat davası ile ilgili hukuki değerlendirme bu yazının konusunu oluşturmaktadır.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili genel bir bilgi edinmek için öncelikle Gayrimenkul Hukuku başlıklı yazımızın incelenmesini tavsiye ederiz.

Mülkiyet hakkı ve ayni hakların korunması için devlet tekelinde tutulan sicillerin oluşturulması gerekmiştir.

Tapu sicili taşınmazlarda aleniyet ve hukuki işlem güvenliğini sağlamakla görevlidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımı korunur.

Tapu sicilinin tutulmasında ortaya çıkabilecek aksaklıklar sebebiyle zarar meydana gelmiş ise zarar gören hak sahibi, Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi uyarınca zararını devletten tazmin edebilecektir.


Yanlış Tapu Kaydı Nedeniyle Tazminat Davasının Hukuki Dayanağı

Tapuya güven ilkesinin bir gereği olarak devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu tapu siciline duyulan güven ilkesinin bir gereğidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesinde düzenlenmiştir.


Yanlış Tapu Kaydı Nedeniyle Tazminat Davasının Hukuki Niteliği

Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu asli ve kusursuz sorumluluk türüdür.

Asli sorumluluk, devletin tapu sicilinin tutulmasında ortaya çıkacak zararların tazmini için ilk başvurulacak sorumlu olmasıdır.

Buna göre zarar gören, öncelikle başkasına başvurmaksızın devletten zararının tazminini isteyebilir.

Devletin kusursuz sorumlu olmasının sonucu olarak tapu görevlisinin zararın meydana gelmesinde kusurunun olup olmaması devletin sorumluluğunu etkilemeyecektir.

Bu sebeple zarar gören kişi, zarara neden olan tapu görevlisinin kusurlu olduğunu ispat etmek külfeti altında değildir. Devlet de görevlinin kusurunun olmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulamaz.


Yanlış Tapu Tescili Nedeniyle Tazminat Davası İçin Aranan Şartlar

Devletin sorumluluğunun doğabilmesi için gerekli olan şartları şu şekilde sıralayabiliriz.

  • Tapu Sicilinin Tutulmasına İlişkin Fiil

Tapu görevlisi iki şekilde devletin sorumluluğuna neden olur. Devlet , tapu görevlisinin tapu sicili tutulması sırasında sicile işlenmemesi gereken bir kaydı işleyerek sicilde yanlışlık olmasına sonucu zararın meydana gelmesi durumunda ve tapu siciline işlenmesi gereken bir kaydın işlenmemesi sonucu zararın meydana gelmesi durumunda sorumlu olacaktır. Bu iki durumdan hangisi gerçekleşirse gerçekleşsin, devlet ortaya çıkan zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Önemli olan husus , tapu sicilinde meydana gelen yanlış ve zarar tapu görevlisinin fiilinden kaynaklanıyor olmalıdır. Aksi halde devlet sorumlu olmayacaktır. Örneğin kişi kendi iradesi ile muvazaalı bir işlem yaparak tapu sicilinde bir değişiklik yaratması sonucu meydana gelen zararlardan devlet sorumlu olmayacaktır. Hak sahibinin bu davranışı devletin sorumluluğu ile zarar arasındaki illiyet bağının kesilmesine neden olur.

  • Tapu Sicilinin Tutulmasında Hukuka Aykırılık

Hukuka aykırılıktan söz edebilmek için , tapu sicilinin tutulması sonucu zarar gören kişinin menfaatini koruyan bir hukuk normu ihlal edilmelidir. Tapu sicilinin tutulmasında hukuka aykırılık , tapu siciline yapılması gereken bir kaydın yapılmaması veya yapılmaması gereken bir işlemin yapılması şeklinde ortaya çıkar.

  • Zarar

Devletin sorumluluğu açısından gerekli olan zarar türü maddi zarardır. Üçüncü kişinin iyiniyetinin korunmadığı hallerde yapılan sözleşme ve tapu işlemleri masrafları da devletin sorumluluğu kapsamında yer alan fiili zararlardır. Devlet aynı zamanda hak sahibinin mahrum kaldığı kardan da sorumludur.

Devletin sorumlu olması için gerekli olan zararın doğum anı, her zaman tapu sicilinin yanlış tutulduğu an ile aynı zamanda olmamaktadır. Zarar , tapu sicilinde yapılan yanlışlığın düzeltilmesinin imkansız hale geldiği anda doğmuş olur. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi uyarınca açılacak olan tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılması imkanı oldukça bu zarar doğmayacaktır.

  • Tapu Sicilinin Hukuka Aykırı Tutulması ve Zarar ile Arasındaki illiyet Bağı

Tapu sicilindeki hukuka aykırılık ile meydana gelen zarar arasında bir neden-sonuç ilişkisi olmalıdır. Tapu sicilindeki hukuka aykırılıktan kaynaklanmayan zararlar için bir kimse TMK m.1007 uyarınca zararlarının tazmini için devlete başvuramaz.

Örneğin sahte vekaletname ile başkasının taşınmazının üçüncü bir kişiye satılması sebebiyle kişinin TMK m.1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesi davası açarak taşınmazını geri alması sonucu sahte vekaletnameye güvenerek taşınmazı iktisap eden kişinin meydana gelen zararı devletin sorumluluğu kapsamında değildir. Burada tapu siciline güven ilkesinden bahsedemeyiz, sahte vekaletnameye güven söz konusudur.

Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi çerçevesinde aranan nedensellik bağı uygun nedenselliktir. Uygun nedensellik , hayatın olağan akışı içerisinde bir fiilin bir sonucu meydana getirmeye elverişli olmasıdır.


Yanlış Tapu Sicili Örnekleri

Hatalı ve yanlış tutulan tapu kaydına aşağıdakilerle sınırlı olmamak üzere şu örnekleri verebiliriz.

  • Metrekarenin yanlış yazılması
  • Taşınmazın Niteliğinin Farklı Gösterilmesi
  • Şerhler ve Beyanlar Hanesinde yanlış nitelikler gösterilmesi,
  • Ve benzeri hatalar.

Yanlış Tapu Sicili Nedeniyle Tazminat Davasının Tarafları

  • Davacı : Tapu sicilinin tutulmasından zarar gören herkes tazminat davası açabilecektir. Paylı mülkiyet söz konusu ise paydaşların tamamı tarafından değil , zarar gören paydaşlar tarafından ve elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu taşınmazlarda ise taşınmaza elbirliği ile malik olan ortaklar ancak hep beraber dava açabileceklerdir.
  • Davalı : Devlete karşı açılacak tapu sicilinin yanlış tutulmasından doğan tazminat davalarında davalı sıfatı Hazine’ye aittir.

Yanlış Tapu Kaydı Nedeniyle Tazminat Davasında Zamanaşımı Süreleri

Medeni Kanunu’nun 1007.maddesine dayanılarak açılacak tazminat davaları ile ilgili zamanaşımı süresi hakkında açıkça bir düzenleme bulunmamaktır. Yargıtay uygulamalarında Türk Borçlar Kanunu’nun 146.maddesindeki 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin esas alınmaktadır.


Kadastro ve Tapulama İşlemleri

Uygulamada en sık rastlanan uyuşmazlıklar kadastro ve tapulama işlemlerinde yüzölçümü hesaplamalarındaki hatalar nedeniyle hak kaybı yaşanması olarak karşımıza çıkmaktadır.

Kadastro ve tapulama işlemleri, bir taşınmazın tapu siciline ilk kaydının yapılabilmesi için gerekli olan işlemlerdir.  İlk kayıt işlemleri, tapu sicili işlemi olduğundan plan ve kayıt aşamasındaki hatalar sonucu TMK m.1007 uyarınca devletin sorumluluğu gündeme gelir.


Yanlış Tapu Kaydı Nedeniyle Tazminat Davası İle İlgili Yargıtay Kararları

  • Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2011/4662 Esas, 2011/8363 Karar , 15.07.2011 TarihM.K.nun 1007 nci maddesi bu bağlamda yorumlandığında, tapu sicillerinin tutulmasından ve bundan doğan zararlardan devletin sorumlu olacağı ilkesinin benimsendiği anlaşılmaktadır.Yasanın bu açık hükmünün kaynak olduğu devletin sorumluluğu tapu sicilinin tutulması sırasında, sicil memurunun hukuka aykırı işlemi ile sonuç arasında nedensellik bağının varlığı gerekli ise de eylem yada işlemin kusura dayanması gerekmez. Zira devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Anılan ilke 27.3.1957 tarih ve 1/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararı ile benimsenmiş, B.K.nun 55 nci maddesindeki sorumluluğun kusura dayanmadığı 22.6.1966 tarih 7/7 sayılı İnançları Birleştirme kararı ile de tekrarlanmıştır. Adam çalıştıran ( somut olayda devlet ) objektif özen eksikliğinin doğurduğu zarardan sorumludur. Çalışanın seçiminde, talimat vermede ve denetlenmesindeki eksiklik yada bozukluk nedeniyle çalışan çevre ve ilgililer için hakların kazanılması ve kullanılması açısından özel bir tehlike oluşturur. Kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden devlet, aykırı kayıtlardan doğan zararları da ödemeyi taahhüt etmektedir. Dayanaksız ya da hukuksal duruma uymayan kayıtlar düzenlemek taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmelidir.”
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 18.11.2009 gün ve 2009/4-383Esas , 2009/517 Karar ; 16.06.2010 gün ve 2010/4-349 Esas 2010/318 Karar, “..Anılan Kanun maddesinde düzenlenen sorumluluk, objektif (kusursuz) sorumluluk olup, 6098 Sayılı Borçlar Kanununun 41. vd. maddesinde düzenlenen haksız fiil sorumluluğu ile ilgisi bulunmadığından, aynı Kanunun 72. maddesindeki (818 Sayılı Kanun’un 66. maddesi) zamanaşımı kurallarının uygulanma imkanı olmadığı gibi, TMK’nın 1007. maddesine dayanılarak açılan davalar için de, ayrıca zamanaşımı süresi belirlenmemiştir. Bu itibarla, 6098 Sayılı Borçlar Kanununun 146. maddesindeki (818 Sayılı Kanun’un 125. maddesi) 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanması esas olup, bu süre … Kadastro Mahkemesi’nin 13/05/1982 tarih 1978/41 E. – 1982/89 K. sayılı kararının kesinleştiği tarih olan 17/08/1983 tarihinden itibaren işlemeye başlayacaktır. Somut olayda dava, 27/05/2010 tarihinde zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılmıştır…”
  • Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 16.05.2016 Tarih, 2015/2696 Esas ve 2016/5497 Kararhaksız fiil zamanaşımının değil, TBK m. 146’da düzenlenmiş alacak haklarına ilişkin zamanaşımı süresinin uygulandığı görülmektedir: “Dava, tapu kayıtlarının hükmen iptali nedeniyle, 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesine göre açılan tazminat istemine ilişkindir. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 146. maddesine göre 10 yıllık yasal hak düşürücü süre içerisinde açılmıştır.”
  • Yargıtay 20.Hukuk Dairesi , 2020/2787 Esas , 2020/3027 Karar “ ..tapu işlemleri kadastro tesbit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğününün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK’nın m. 1007. anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerektiği, burada Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olup bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin, Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için, Borçlar Kanununun 146. maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı süresinde Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilecekleri..”

Hatalı Tapu Kaydı Nedeniyle Tazminat Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu sicilinin tutulmasında yapılan yanlışlıklardan doğan zararın tazmini, devlet aleyhine tazminat davası açarak sağlanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi uyarınca açılacak tazminat davası adli yargının görev alanındadır.

Yetkili mahkeme, Türk Medeni Kanunu’nun açık hükmü gereğince  tapu sicilinin tutulduğu yer mahkemesidir.

Görevli mahkeme 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesidir.


Yanlış Tapu Kaydı Nedeniyle Tazminat Davasında Dava Masrafları

Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Tazminat davaları nispi nitelikli dava türlerindendir. Bu nedenlerle tanzimi istenen zararın miktarına göre dava masrafları da artacak ya da azalacaktır. Dava masrafları ile ilgili olarak genel bir bilgi sahibi olmak için Masraf Tarifesi Başlıklı Yazımızın değerlendirilmelidir.


Yanlış Tapu Kaydı Nedeniyle Tazminat Davasında Avukat Ücretleri

Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Tazminat davaları nispi nitelikli dava türlerindendir. Bu nedenlerle tanzimi istenen zararın miktarına göre avukat masrafları da artacak ya da azalacaktır. Vekalet ücretleri ve avukat masrafları ile ilgili olarak genel bir bilgi sahibi olmak için Avukatlık Ücret Tarifesi başlıklı yazımızın değerlendirilmelidir.