Gayrimenkul Hukuku, genel olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 4. kitabında düzenlenmiş olan eşya hukukunun taşınmaz mallarla ilgili olan uyuşmazlıkları içermektedir.

Gayrimenkul Hukukuna giren dava ve uyuşmazlıklarınızın çözülmesi için ofisimizin gayrimenkul avukatı departmanından avukatlık hizmeti alabilirsiniz.

Bu yazımızda gayrimenkul hukuku ile ilgili sıklıkla merak edilen ve özellikle bilinmesi gereken noktaları paylaşıyor olacağız.


Gayrimenkul Nedir?

Gayrimenkul dendiği zaman esasında arazi, tarla, arsa, apartman, ev, işyeri, bina ve konut gibi taşınmaz değerler ifade edilmektedir. Menkul kelime, arapça kökenli olup “türkçe taşınabilir” ingilizce olarak “mobil” anlamına gelmektedir. “Gayri” kelimesi ise arapça olumsuzluk ön ekidir.

Gayrimenkul kelimesi Türkçede “taşınabilir olmayan”, “taşınmalar ön plana çıkmakta ve bu hukuk dalının temelini oluşturmaktadır.


Gayrimenkul Hukukunun Kanuni Dayanakları

Yazımızın başında gayrimenkul hukukunun fazlasıyla istisna içerdiğinden söz etmiştik.

Gayrimenkul mevzuatı taraması için resmi mevzuat web sitesi taranmalıdır.

Gayrimenkul Hukuku bölümü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 683 ile  1026 maddeleri arasında işlenen Eşya hukuku bölümü hakkında temel bilgiler verilmek üzere yazılmıştır.

Taşınmaz Hukukunun ( Gayrimenkul Hukuku ) temel kavramları ayrıntısıyla izah edilecek, davalarda ortak konular olduğu öncelikle incelenecek, taşınmaz hukuku davaları ile ilgili genel bilgilere yer verilecektir.

Taşınmaz hukukundan doğan dava ayrıntılarına dava çeşitleri içerisinde yer verilecektir.

Gayrimenkul Hukuku Avukatı, aşağıda izah edildiği üzere gayrimenkul olarak sınıflandırılan ev, daire, işyeri, mağaza, arsa, tarla, bağımsız bölüm gibi taşınmazlardan doğan tüm davaları ilgili olduğu yargı yolu içerisinde çözmektedir.

Medeni Kanunun 683 – 1026 maddeleri arasında şu konular düzenlenmiştir:

EŞYA HUKUKU ( 683- 1026 )

  • Mülkiyet
  • Taşınmaz Mülkiyeti
  • Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu, Kazanılması Ve Kaybı
  • Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği Ve Kısıtlamaları
  • Taşınır Mülkiyeti
  • Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı
  • İntifa Hakkı Ve Diğer İrtifak Hakları
  • Taşınmaz Yükü
  • Taşınmaz Rehni
  • İpotek
  • İpotekli Borç Senedi Ve İrat Senedi
  • Taşınmaz Rehniyle Güvence Altına Alınan Ödünç Senetleri
  • Teslime Bağlı Rehin Ve Hapis Hakkı
  • Alacaklar Ve Diğer Haklar Üzerinde Rehin
  • Rehin Karşılığında Ödünç Verme İşi İle Uğraşanlar
  • Rehinli Tahvil
  • Zilyetlik
  • Tapu Sicili

Gayrimenkul Hukuku Davaları

Gayrimenkul Davası adı altında bir sınıflandırma yapmak oldukça zordur. Diğer hukuk dalları da alanlarına girdiği müddetçe taşınmaz ve gayrimenkul hukuku ile ilgili hükümlere yer vermektedir.

Bu anlamda her mevzuatın içerisinde gayrimenkul hukukunu ilgilendiren bir dava çeşidi mevcuttur.

Gayrimenkul Davası, taşınmaz mülkiyetini ve zilyetliğini ilgilendiren her türlü davadır, denilebilir.

Tapu Tescil ve İntikal davaları, İntifa hakkından doğan davalar ve kiracılık ilişkisinden doğan hak ve alacaklar gayrimenkul hukukunu ilgilendiren davalardır.

Gayrimenkul hukuku avukatı, gayrimenkul davası ve sonuçlarının değerlendirmesi yapmaktadır.

  • Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu Tescil Davası
  • Zamanaşımına Dayalı Tapu Tescil Davası
  • Kira Miktarının Tespiti ve Uyarlanması Davası
  • İstihkak ( Eşyayı Geri Alma ) Davası
  • Hak Sahipliğinin Tespiti Davası
  • Zilyetlik Davaları
  • Düzeltim ( Kayıt Tashihi ) Davası
  • Ferağa İcbar Davası
  • Geç Teslim Nedeniyle Kira Alacağı Davası
  • Ayıplı İfa Nedeniyle Tazminat Davası
  • Aile Hukukundan Doğan Gayrimenkul Hukuku Davaları
  • İdare Hukukundan Doğan Gayrimenkul Hukuku Davaları
  • Tüketici Hukukundan Doğan Gayrimenkul Hukuku Davaları
  • Kat Mülkiyeti Kanunundan Doğan Gayrimenkul Hukuku Davaları
  • İcra ve İflas Hukukundan Doğan Gayrimenkul Hukuku Davaları
  • Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi

Müteahhit ( Yüklenici veya İş Gören )

Müteahhit kelime anlamı olarak “taahhüt eden” demek olup hukuk dilinde Türk Borçlar Kanununun 470. Maddesinde gösterilen “Eser Sözleşmesi” deki yükleniciyi ifade etmektedir.

Arsa Sahibi ile sözleşme ile kararlaştırılan eseri ( Bina, ev v.s. ) belirli bir karşılıkla yapmayı taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişi şirkettir.

Bu kapsamda müteahhit edimlerini işsahibinin menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa edecektir.


Arsa Sahibi ( İş Sahibi )

Arsa Sahibi ( İş Sahibi ) yüklenici ile eser sözleşmesi ( İnşaat Sözleşmesi ) imzalayan gerçek veya tüzel kişiliktir.

Arsa Sahibi, eser sözleşmesi kapsamında müteahhide karşı hakları söz konusu olduğu gibi, müteahhidin de sözleşme kapsamında alması gereken karşılıkları isteyebileceği kişi genel olarak İş sahibidir.


İnşaat Sözleşmesi

İnşaat Sözleşmesi Borçlar Kanunu 470. Maddesine göre müteahhidin ( işgören ) belirli bir ücret karşılığında belirli bir eserin üretilmesi için yapılan her iki tarafa borç yükleyen bir eser sözleşmesidir. Eser sözleşmesi ile ilgili hükümler Borçlar Kanununun 470 – 486 maddeleri arasında gösterilmiştir. Müteahhit Sözleşmesi de denen bu inşaat sözleşmesi düzenlenirken oldukça titizlikle bir avukat desteğinden yararlanılmalıdır.


Kat ( Arsa Payı ) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat ( Arsa Payı ) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Borçlar Kanununu 470. Maddesinde gösterilen eserin üretilmesi için yapılan eser sözleşmesidir. Bir Eser sözleşmesinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi sayılabilmesi için bakılması gereken akit tarafların sözleşme ile kararlaştırılan karşılıkları ayni olarak alıp almadıklarıdır.

Taraflar kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda müteahhidin alacağının bağımsız bölüm olarak ödeneceğini kararlaştırmışlar ise bu durumda taraflar arasındaki sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak nitelendirilecektir.

Ayrıntılı bilgi almak için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi başlıklı yazımızın okunmasını tavsiye ederiz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken taşınmaz sahiplerinin özellikle dikkat etmesi gerekenleri şöyle sıralayabiliriz.

  • Sürecin tamamı bir gayrimenkul hukuku avukatı gözetiminde takip edilmelidir.
  • Noter Huzurunda Düzenleme Şeklinde Yapılmalıdır.
  • Müteahhidin Eseri Teslim Süresi Açıkça Belirtilmelidir.
  • İskan ( Oturma İzni ) Alma Yükümlülüğünün müteahhitte olduğu açıkça belirtilmelidir.
  • İskan harç ve masraflarının kim tarafından karşılanacağı açıkça belirtilmelidir.
  • Müteahhidin Eseri Geç Teslim etmesi halinde arsa sahibinin seçimlik hakları ayrıntısıyla belirtilmelidir.
  • Dairenin geç teslim edilmesi halinde ödenecek cezai şartlar ve kira bedelleri açıkça belirtilmelidir.
  • Taraflara düşecek dairelerin tüm nitelikleri açıkça belirtilmelidir. ( Cephe, kat, metre kare olarak alanı, oda sayısı v.b. )
  • Müteahhit firmaya devredilecek bağımsız bölümlerin bir kısmının iş bitiminde devredileceği kararlaştırılmalıdır.
  • Kullanılacak yapı malzemelerinin tüm nitelikleri, özellikle istenilen bir marka ya da model malzeme varsa bunlar da ismen zikredilmek suretiyle belirlenmelidir.

Gayrimenkul Hukukunda Delil Tespiti Davasının Önemi

Diğer dava türleri için de hukuki faydası bulunan delil tespiti davası gayrimenkul hukuku davalarında çok daha önemlidir.

Her şeyden önce kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin eksik ve ayıplı ifa edilmesi hallerinde müteahhide hangi davanın açılacağına karar verebilmek için eksik ve ayıplı işlerin ve sair hususların tespit edilmesi gerekmektedir.

Delil tespiti ile ilgili ayrıntılı bilgi almak için delil tespiti davası başlıklı yazının incelenmesini tavsiye ederiz.


Gayrimenkul Hukuku Davalarında Görevli Mahkemeler

Gayrimenkul hukuku davaları giriş kısmında da izah edildiği üzere, dayandığı hukuki temele göre farklı mahkemelerde görülmektedir.

Gayrimenkul satışının temeli tüketici sözleşmesi ise tüketici mahkemelerinde görülebileceği, gibi her iki tarafında ticari işletmesi ile ilgili taşınmaz satışlarında ticaret mahkemeleri görevlidir.

Bu özelliği nedeniyle genel bir yetkili ve görevli mahkeme belirtilmesi mümkün değildir.

Fakat bazı dava türleri için genel yetkili mahkeme belirlenebilecektir.

  • 6100 Sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanunun 2/1. maddesine göre “malvarlığı haklarına ilişkin davalar aksine bir düzenleme bulunmadıkça” asliye hukuk mahkemelerinde görülecektir.
  • Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK 4/1-a)
  • Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK 4/1-b)
  • Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK 4/1-c)
  • Bir tarafının tüketici olduğu davalar tüketici mahkemelerinde görülecektir. ( Tüketici Kanunu Md. 3/1-ı)

Gayrimenkul Hukuku Davalarında Yetkili Mahkemeler

Gayrimenkul davalarında da dava konusu netice ve talebin türüne göre yetkili mahkemeler değişiklik gösterecektir. Burada açılacak dava türüne göre yetkili ve görevli mahkeme değişecektir.

  • Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri ( İkametgahı) mahkemesidir. (HMK 6/1)
  • Terekenin paylaşılmasına, yapılan paylaşma sözleşmesinin geçersizliğine, ölüme bağlı tasarrufların iptali ve tenkisine, miras sebebiyle istihkaka ilişkin davalar ile mirasçılar arasında terekenin yönetiminden kaynaklanan davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir. (HMK Md. 11/1)
  • Terekenin kesin paylaşımına kadar mirasçılara karşı açılacak tüm davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir.
  • Terekede bulunan bir mal hakkında açılmak istenen istihkak davası, terekenin yazımı ve tespiti zamanında mal nerede bulunuyorsa, orada da açılabilir.
  • Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar iletaşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yetki anlaşması yapılamaz ve yetki mahkemece resen gözetilir. (HMK 12/1)
  • İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (HMK 12/2)
  • Bu davalar, birden fazla ise taşınmazlardan birinini bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.(HMK 12/3)
  • Tapu Tescil ve İptal Davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.(HMK 12/1)

Gayrimenkul Hukuku Davalarında Dava Masrafları

Gayrimenkul davalarındaki dava masraflarının miktarını belirlemek için yine gayrimenkul davasının hukuki temeli önemlidir. Yine açılacak davanın taraf sayısı da masrafı arttıran en önemli etkenlerdendir.

Bazı dava türleri için nispi, yani taşınmazın dava ( ya da keşif) tarihindeki değerine göre harç alındığı gibi, bazı dava türlerinde ise (Ortaklığın Giderilmesi Davası Gibi) maktu masraf alınmaktadır.

Be nedenle her bir dava türü için ayrı hesaplama yapılması gerekmektedir.

Gayrimenkul hukuku davalarında dava masrafı ve hesaplaması için masraf tarifesi başlıklı yazı okunmalıdır.


Gayrimenkul Hukuku Davalarında Avukatlık Ücretleri

Gayrimenkul davalarında genel avukat masrafları ve vekalet ücretleri genel hukuki standartlara göre belirlenmektedir. Bunun yanında taraflar arasındaki sözleşme öncelikle uygulanacaktır.

Böyle bir sözleşmenin bulunmaması ya da sözleşmenin ücrete dair kısımlarının geçersiz olması halinde vekalet ücretlerinin hesabından 1136 Sayılı Avukatlık Kanununun belirlediği asgari tutarlar göz önünde bulundurulur.

Gayrimenkul hukuku davalarındaki avukatlık ücreti ve masrafları ile ilgili ayrıntılı bilgi ve hesaplama için avukatlık ücret tarifesi başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.


Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Avukatı, müvekkillerine yol göstermek, danışmanlık yapmak ve dava sırasında oluşabilecek hataları minimize ederek ortadan kaldırmak için devreye girmektedirler.

Gayrimenkul Avukatından Hizmet Almak İstiyorum.
Gayrimenkul Avukatına Sorun.