Kentsel dönüşüm davaları, kentsel dönüşüm kavramı içerisinde değerlendirilebilecek bir çok dava türünü barındırmaktadır.

Türkiye’de ve Türk hukukunda kentsel dönüşüm kavramı 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile kullanılmaya başlanan bir kavramdır.

Şehirleşme ve kentleşme olgularının beraberinde getirdiği pek çok sorunun çözümü kentsel dönüşüm ile mümkün olacaktır.

Kentsel dönüşüm Davaları ile kentsel dönüşüm süreci ile ilgili ayrıntılara girmeden önce kentsel dönüşüm kavramına ve hukuki dayanaklarına yakından bakmak gerekir.


Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm hakkında kısa bir bilgi verecek olursak temelde yeniden geliştirme, yenileme, yeniden canlandırma ve yeniden üretme kavramları ile bağlantılı olduğunu söyleyebiliriz.

Bu canlandırma ve yenileme faaliyetleri doğal olarak gelişmiş şehirlerde sürekli olarak rahatsızlık veren sorunların çözümü için geliştirilen faaliyetler olarak karşımıza çıkar.

Kentsel dönüşüm tanım olarak kamu girişimi ya da yardımıyla yoksul mahallelerin temizlenmesi, yapıların iyileştirilmesi, daha iyi barınma ve çalışma koşulları ve kamu yapıları sağlanması amacındadır.

Daha kısa ve öz bir biçimde anlatmak gerekirse kentsel dönüşüm, şehirleşme ile birlikte doğan sorunların çözümlerine yönelik yenileme ve geliştirme projeleri olarak tanımlanabilir.

Kentsel dönüşüm İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Balıkesir, Adana ve Kayseri başta olmak üzere ülkemizin pek çok ilinde yoğun bir şekilde uygulanmaktadır.

Kentsel dönüşüm süreci aslına baktığınız zaman farklı nedenlerle yıpranmış ya da bozulmuş olan şehir bölgelerini yeniden yaşama kazandırma faaliyetlerinden oluşmaktadır.

Bununla birlikte belirtmek gerekir ki kentsel dönüşüm yalnızca sıradan bir arazi kullanımı sorunundan ibaret değildir.

Bu sürecin çerçevesinde aynı zamanda sosyo-kültürel aktivitelerin de dahil olduğu şehrin tamamını etkileyen sorunlar da ele alınır.


Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir?

Kentsel dönüşümün beraberinde pek çok sorunu getirdiği konusuna az önce değinmiştik. Bu kentleşme ve şehirleşme olgusundan doğan en önemli sorunlardan bir tanesi de şehrin fiziki koşullarıdır.

Nüfusun artması ve göçler ile birlikte şehirdeki yapılar zaman içerisinde eskimekte ve yıpranmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleri bu bağlamda eskiyen, yıpranan ve güvenlik sorunu teşkil etmeye başlayan yapıların düzenlenmesini ve değiştirilmesini amaçlar.

Kentlerin kültürel ve tarihi miraslarının gelecek nesillere bırakılması ve şehrin dokusunun korunması da kentsel dönüşümün hatırı sayılır amaçları arasında yer almaktadır.

Bununla birlikte şehirleşme sonucu meydana gelebilen sosyal sorun ve ihtiyaçların giderilmesi de kentsel dönüşüm projelerinin amaçları arasında sayılabilir.

Az gelişmiş kentlerin gelişmesine katkıda bulunmak, sanayinin ve ticaretin de şehir ile birlikte gelişmesi gibi önemli bir amaca hizmet etmektedir.


Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanakları

Uygulamada Kentsel Dönüşüm Yasası olarak adlandırılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunu ana mevzuat niteliğindedir.

Bunun dışında, İmar, Gecekondu ve Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilerek Korunması Hakkındaki Kanun ve Belediye kanununda kentsel dönüşümü ilgilendiren hükümler bulunmaktadır.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin geçici maddesinden de bahsetmek gerekir. Bu bağlamda kentsel dönüşüm geçici 6. madde uygulamasına tabii tutularak ruhsat alan inşaat firmalarına ek emsal hakkı kullanabilme olanağı da tanımıştır.


Kentsel Dönüşüm Süreçleri

6306 sayılı Kanun, eskimiş ve içinde kişilerin yaşamasının sağlıklı olmadığı binaları ve alanları yenileme ve iyileştirme amacını taşımaktadır.

Bu bağlamda bu kanun gereğince çıkartılmış olan yönetmelik de 6306 sayılı kanunun uygulama esaslarına dayanmaktadır. Kentsel dönüşüm süreci de riskli yapı talebi ve tespiti ile başlamaktadır.

Daire sahipleri ve maliklerin söz konusu kentsel dönüşüm raporu tespiti  gereğince ortaya çıkan riske itiraz hakları bulunmaktadır.

Kiracı, rehin veya ipotek sahibi olan kişilerin riskli yapı tespitine itiraz haklarının bulunmadığını belirtmek gerekir.

Önemle vurgulanması gereken bir diğer nokta da hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitinin kendisidir.


Kentsel Dönüşüm Davaları Nelerdir?

Yukarıda izah edilen kentsel dönüşüm süreçleri nedeniyle ve bu süreçlerin doğal sonucu olarak bazı davalar açılabilmektedir.

Bu davaların bir kısmı, 6306 Sayılı yasadan, bir kısmı Kat Mülkiyeti Kanunundan, bir kısmı Medeni Kanundan ve Borçlar Kanununundan doğmaktadır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarının kamusal niteliği nedeniyle temel haklar arasında zikredilen mülkiyet hakkına sınırlamalar getirmektedir.

Buna rağmen zarara uğramamak ve sözlü olarak taahhüt edilen ile sözleşme ile taahhüt edilenler arasındaki farkların bulunmaması oldukça önemlidir.

Sürecin başından sonuna kadar bir arsa avukatı ya da gayrimenkul avukatı da denilen bir deneyimli avukattan hukuki destek alınmalıdır.

Hatta sürecin tamamının bir avukat gözetimi ve desteği ile takip edilmesi gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm sürecinde 2/3 çoğunluğun sağlanmasından güç alınarak sürecin bir oldu bittiye getirilmesi hiç bir tarafın çıkarına olmayacaktır.

Sonraki bölümlerde ayrıntısıyla izah edileceği üzere 1/3’ün 6306 Sayılı Yasada tanımlanmamış olsa da diğer yasalarca bireysel dava hakları bulunmaktadır. Bireysel dava haklarının kullanılması kentsel dönüşüm sürecini bütünüyle tıkayabileceği gibi uzun süreli bir gecikmelere de sebep olabilir.


Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nedir?

Süreç içerisinde müteahhitle kat malikleri arasında imzalanan ön sözleşme ve düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Kentsel dönüşümde yıkılan riskli yapı maliklerinin yapıyı yeniden inşa etmeye karar vermeleri sürecin doğal sonucudur. Bu durumda teminat ve taahhütleri konusunda uygun bir müteahhit seçilmeli ve bu müteahhit ile bir kentsel dönüşüm sözleşmesi yapılmalıdır.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de denilen bu sözleşme kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı sonuçlanması için hayati önemdedir.

Yapının tamamlanma süresi, teslim süresi, iskan alma süresi ve yapıda kullanılacak malzemelerin türü ve kalitesi bu sözleşme ile belirlenir.


Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşüm kira yardımı kiracı ve mülk sahiplerinin kentsel dönüşüm süreci çerçevesinde alabilecekleri devlet desteklerinden biridir.

Kentsel dönüşüme dahil olan kiracı ve mülkiyet sahipleri, devletten kira yardımı alabilmek için kira yardımı başvuru dilekçesi doldurmakla yükümlüdürler.

Kentsel dönüşüm kira yardımına dair toplamaları gereken elzem evrakları başvuru dilekçesine eklenmelidir.

Kentsel dönüşüm hibe ve kira destek oranlarına göre her sene değişen miktara bağlı olarak kira yardımı yapılacaktır. Kira desteklerine gelir vergisine tabii tutulmamaktadır.