Haksız El Atmanın Önlenmesi (Meni Müdahale) Davası, mülkiyet hakkına dayanan eda davası türüdür.
Gayrimenkul hukuku ile ilgili genel bir bilgi edinmek için öncelikle Gayrimenkul Hukuku başlıklı yazımızın incelenmesini tavsiye ederiz.
Dava şartlarının belirlenmesi ve haksız el atmanın önlenmesi davası açmak için ofisimizin gayrimenkul avukatı departmanından avukatlık hizmeti alabilirsiniz.
Mülkiyet Kavramı
Temel haklardan biri olan mülkiyet hakkının, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası madde 35 uyarınca herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu ve bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanun ile sınırlandırılabileceği düzenlenmiştir.
Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu madde 683 uyarınca bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerini sağlar.
Mülkiyet hakkı, hak sahibine en geniş yetkileri tanıyan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haktır.
Mülkiyet Hakkının Korunması
Malik, mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde dilediği gibi kullanabilir.
Malikin eşya üzerindeki hakimiyetini haksız olarak engelleyen üçüncü kişilere karşı korunması Türk Medeni Kanunu m.683/2 uyarınca istihkak davası ve haksız el atmanın önlenmesi davaları ile gerçekleşir.
Malike sahip olduğu istihkak davası ve haksız el atmanın önlenmesi davası açma yetkisi ile mülkiyet hakkına ait yetkilerin üçüncü kişilere karşı kullanabilme imkanı sağlamıştır.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davasının Şartları
Mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri malik tarafından dilediğince kullanılmasını engelleyen üçüncü kişilere karşı açılan bir davadır. Zilyetliği bozan davranışların önlenmesi, durdurulması ve bu gibi davranışların tekrar edilmemesi amacı bu dava ile gerçekleştirilmiş olur.
El atma tehlikesinin varlığı da bu davanın açılması için yeterlidir mevcut bir müdahale aranmaz.
Bu dava sonunda davalı belli bir davranışı yapma veya yapmama mahkum edildiğinden bu dava bir edim davasıdır.
Bu dava malik, ölmesi halinde mirasçıları ve intifa hakkı sahibi tarafından açılabilir.
Şartları ;
1. Malik, mülkiyet hakkına dayanmalıdır.
2. Haksız müdahale veya saldırı olmalıdır. Müdahalede bulunan kişi, geçerli bir hukuki hakka dayanmamalıdır.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davasının Uygulama Alanları
El atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına dayandığı için malikin mülkiyet hakkına haksız saldırı söz konusu olan durumlarda uygulama alanı bulur.
TMK m.683’de malikin hukuk düzeni sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, tasarrufta bulunma, yararlanma yetkisine haiz olduğu, malını haksız olarak elinde bulunduran herkese karşı el atmanın önlenmesi davasını açabileceği öngörülmüştür.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlar aşağıda belirtilmiştir.
- Eski malikin evi tahliye etmemesi durumunda yeni malik tarafından açılabilir.
- Haricen satışlarda eski malik tarafından taşınmazı iktisap eden kişiye karşı açılabilir.
- Kat karşılığı olan inşaat sözleşmelerinde kat maliklerinin onayı olmaksızın bağımsız bölümlerde projeye aykırı değişiklikler yapılması halinde kat malikleri tarafından açılabilir.
- Başkasına ait bir tarla üzerinde hasat yapılması halinde arsa maliki tarafından açılabilir.
- Hisseli tapularda hisse sahiplerinden birisi diğer hisse sahiplerinden birinin kullanımını engellemesi halinde kullanımı engellenen taraf söz konusu davayı açabilir.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davası ve Ecrimisil Davaları
El atmanın önlenmesi davası ile birlikte tazminat talep edilecekse söz konusu tazminat ecrimisil olacaktır. Burada haksız el atmayı gerçekleştiren kişinin sağladığı fayda nedeniyle tazminata hükmedilir.
Uygulamada ecrimisil, diğer bir deyiş ile haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan haksız zilyetten isteyeceği tazminattır. Bu tazminat söz konusu taşınmazın haksız ve izinsiz kullanılması sonucunda elde edilir.
Ecrimisil davalarında haksız eylem tarihinden itibaren geçmişe dönük 5 yıllık haksız işgal tazminatı elde edilir.
Gayrimenkul Satışından Sonra Eski Malikin Tahliyesi
Taşınmaz mülkiyeti, tapuya yapılacak tescil ile kazanılır. Malikin tasarruf işlemi yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Gayrimenkul satışından sonra yeni malik söz konusu taşınmaz üzerinde tescil ile birlikte kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerine haiz olur.
Eski malikin söz konusu taşınmazı tahliye etmemesi durumunda yeni malikin haklarına karşı haksız bir saldırı söz konusu olacaktır.
Kural olarak, eski malik söz konusu satış işleminden sonra taşınmazı derhal tahliye etmekle yükümlüdür.
Tahliye etmemesi ihtimalinde süre verilmesine gerek olmaksızın evin tahliyesi için ihtar çekilebilir ve bu ihtarda evin derhal boşaltılması istenebilir.
Eski malikin tahliyesi için başvuracak hukuki yol, haksız el atmanın önlenmesi davasıdır. Çünkü bu durumda yeni malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan yetkilerinin kullanılması engellenmektedir.
Başvurulabilecek bir diğer hukuki yol ise taşınmaz teslim borcunun yerine getirilmesi davasıdır.
Menkul mal satışlarında satıcının alıcıya karşı yükümlülüklerinden ilki mülkiyetin nakli, ikincisi ise teslimdir.
Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereği menkul mal satışına ilişkin hükümler kıyasen gayrimenkul satışına da uygulanır. Söz konusu durumda eski malik mülkiyeti devir borcunu yerine getirmiş ancak teslim borcunu yerine getirmemiştir.
Bu nedenle eski malike karşı taşınmazın teslim borcunun yerine getirilmesi davası açılabilir.
Söz konusu hukuki yolların farklılıkları ;
1. El atmanın önlenmesi davasında karar kesinleşmeden icraya konulamaz.
2. Taşınmaz teslim borcunun yerine getirilmesi davasında verilen karar kesinleşmeden icraya konulabilir ancak taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi harca tabidir.
Uygulamada eski malikin tahliyesi için haksız el atmanın önlenmesi davası tercih edilmektedir. Bu dava sonucu verilen karar ile yeni malik söz konusu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkından dilediği gibi yararlanabilme yetkisine haiz olur.
Öğretide benimsenen tanıma göre, “istihkak davası, zilyet bulunmayan malikin, malik olmadan malına zilyet bulunan kimseye karşı açtığı davadır.” Bu davanın amacı, malikin, eşya üzerindeki zilyetliğinin kurulmasını sağlamaktır.
İstihkak davası, mülkiyet hakkına dayandığı için ayni bir dava olarak nitelendirilir. Bu nedenle zamanaşımına uğramaz, mülkiyet hakkı devam ettiği sürece istihkak davası açılabilir.
Bu dava gerçek malikin tapudaki yolsuz kayıt sebebiyle malik gözükmemesi halinde açılmaktadır. Malik tapuda hak sahibi olarak gözüktüğü sürece vasıtasız zilyetliğini kaybetmiş olmaz ve gayrimenkul tamamen işgal edilmiş olsa dahi malik zilyetliğini kaybedilmiş olmayıp tecavüze uğramış olur. Bu sebeple uygulamada fuzuli işgalleri çıkarmak için haksız el atmanın önlenmesi davası açılır.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Haksız el atmanın önlenmesi davasında Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir ve bu davanın konusu bir taşınmaz olduğu için genel yetki kuralları uygulanmayacak, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkili olacaktır.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davasında Zamanaşımı Süresi
El atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Mülkiyet hakkı, mutlak bir haktır. Bu sebeple herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir, yasal şartlar mevcut olduğu sürece bu dava açılabilir.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davası ile ilgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/3804 Esas ve 2019/7229 Karar sayılı kararında, “Taşınmazın tahliyesi ve ecrimisil bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Eşyaya bağlı ayni haklardan olan mülkiyet hakkı herkese karşı ileri sürülebileceği gibi, hakka yönelik bir müdahale durumunda ne zaman gerçekleştiğine bakılmaksızın, ileri sürüldüğü andaki hak sahibi tarafından her zaman koruma istenebileceği de kuşkusuz olup anılan korumanın istenmesi durumunda da hakkın kötüye kullanıldığından söz edilebilmesine hukuken olanak yoktur. Malikin hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, tasarrufta bulunma, yararlanma yetkilerine sahip olduğu, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı her türlü el atmanın önlenmesi davası açabileceği öngörülmüştür.”
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2013/19685 Esas ve 2014/6897 Karar sayılı kararında, “Davacının, maliki olduğu taşınmazı davalının fuzulen işgal ettiğini ileri sürerek eldeki davayı açtığı, davanın taşınmazın aynına, mal varlığına yönelik olduğu açıktır. Davaya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılacağı tartışmasızdır.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2016/13404 Esas ve 2017/216 Karar sayılı kararında, “Somut olayda davacı vekili; davacının … ili Merkez ilçesi… mahallesi… caddesi …sokak … Apt. Daire No:16’daki taşınmazı 22/01/2014 tarihinde davalıdan satın aldığı, aynı taşınmazda davalının talebi üzerine kira akdi yapılmaksızın bir-iki ay süre ile kiracı olarak oturmasına müsaade edildiğini, sözlü irade beyanı ile taşınmazı bir-iki ay süre zarfında tahliye taahhüdünü yerine getirmeyen davalının fiilen işgal durumuna düştüğünü, davalıya 04/11/2015 tarihinde … 2. Noterliği kanalıyla …yevmiye numaralı ihtarname çekildiğini, bir ay içerisinde taşınmazın tahliyesinin ihtar edildiğini, ihtarnamenin 09/11/2015 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini ve davalının temerrüde düştüğünü belirterek davalının haksız el atmasının önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekilinin … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 31.03.2016 tarihli celsedeki imzalı beyanına göre, davaya konu taşınmazın eski maliki olan davalının, herhangi bir ücret talebi olmaksızın taşınmazı bir süre kullanmasına izin verilmiştir. Kira bedelinin kira sözleşmesinin kurucu unsurlarından olması sebebiyle taraflar arasında kira ilişkisi bulunmadığı anlaşılmakla davaya bakmakla genel görevli … 3. Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.”
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/3860 Esas 2019/3879 Karar sayılı kararında, “Davacı, asıl davada; …mahallesinde bulunan bir daireyi satın almak için emlakçı ile anlaşarak tapuda işlemin yapıldığını eski malikin daireyi tahliye etmemesi üzerine yapılan görüşmede eski malikin dairesinin satılmadığını beyan ettiğini … mahkemece çekişmeli taşınmaza el atıldığı gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüyle davalının el atmasının önlenmesine ve 13.250,00 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline; satış işleminin hukuka uygun olduğu … Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; …’ın yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA..” kararını vermiştir.
El Atmanın Önlenmesi Davasında Dava Masrafları
El Atmanın Önlenmesi davaları nispi nitelikli dava türlerindendir. Bu nedenlerle meni müdahale istenecek mal varlığı değerinin değerine göre dava masrafları da artacak ya da azalacaktır.
Dava masrafları ile ilgili olarak genel bir bilgi sahibi olmak için Masraf Tarifesi Başlıklı Yazımızın değerlendirilmelidir.
El Atmanın Önlenmesi Davasında Avukat Ücretleri
El Atmanın Önlenmesi davaları nispi nitelikli dava türlerindendir. Bu nedenlerle meni müdahale istenecek mal varlığı değerinin değerine göre avukatlık ücretleri belirlenecektir.
Dava masrafları Vekalet ücretleri ve avukat masrafları ile ilgili olarak genel bir bilgi sahibi olmak için Avukatlık Ücret Tarifesi başlıklı yazımızın değerlendirilmelidir.
El atmanın önlenmesi davası için gayrimenkul avukatı kadromuzdan hizmet alabilirsiniz.