Gayrimenkul Hukuku

// Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku Avukatı bölümü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 683 ile  1026 maddeleri arasında işlenen Eşya hukuku bölümü hakkında temel bilgiler verilmek üzere yazılmıştır. Taşınmaz Hukukunun ( Gayrimenkul Hukuku ) temel kavramları ayrıntısıyla izah edilecek, davalarda ortak konular olduğu öncelikle incelenecek, taşınmaz hukuku davaları ile ilgili genel bilgilere yer verilecektir. Taşınmaz hukukundan doğan dava ayrıntılarına dava çeşitleri içerisinde yer verilecektir. Gayrimenkul Hukuku Avukatı, aşağıda izah edildiği üzere gayrimenkul olarak sınıflandırılan ev, daire, işyeri, mağaza, arsa, tarla, bağımsız bölüm gibi taşınmazlardan doğan tüm davaları ilgili olduğu yargı yolu içerisinde çözmektedir.

 

                Medeni Kanunun 683 – 1026 maddeleri arasında şu konular düzenlenmiştir:

 

EŞYA HUKUKU ( 683- 1026 )

1.  Mülkiyet

2.  Taşınmaz Mülkiyeti

3.  Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu, Kazanılması Ve Kaybı

4.  Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği Ve Kısıtlamaları

5.  Taşınır Mülkiyeti

6.  Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı

7.  İntifa Hakkı Ve Diğer İrtifak Hakları

8.  Taşınmaz Yükü

9.  Taşınmaz Rehni

10. İpotek

11. İpotekli Borç Senedi Ve İrat Senedi

12. Taşınmaz Rehniyle Güvence Altına Alınan Ödünç Senetleri

13. Teslime Bağlı Rehin Ve Hapis Hakkı

14. Alacaklar Ve Diğer Haklar Üzerinde Rehin

15. Rehin Karşılığında Ödünç Verme İşi İle Uğraşanlar

16. Rehinli Tahvil

17. Zilyetlik

18.Tapu Sicili


1.Gayrimenkul Davaları

 

Gayrimenkul Davaları adı altında bir sınıflandırma yapmak oldukça zordur. Diğer hukuk dalları da alanlarına girdiği müddetçe taşınmaz ve gayrimenkul hukuku ile ilgili hükümlere yer vermektedir.

 

1. Medeni Kanundan Doğan Davalar

 

                1.1. Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu Tescil Davası

                1.2. Zamanaşımına Dayalı Tapu Tescil Davası

                1.3. Taşınmazın Haksız İşgali Nedeniyle Ecrimisil Davası

                1.4. İstihkak ( Eşyayı Geri Alma ) Davası

                1.5. El Atmanın Önlenmesi ( Müdahalenin Meni ) Davası

                1.6. Hak Sahipliğinin Tespiti Davası

                1.7. Zilyetlik Davaları

                1.8. Düzeltim ( Kayıt Tashihi ) Davası

 

2. Borçlar Hukukundan Doğan Davalar

2.1. Kat Karşılığı İnşaat ( Eser )  Sözleşmesinden Doğan Davalar

2.2. Feraga İcbar Davası

2.3. Geç Teslim Nedeniyle Kira Alacağı Davası

2.4. Ayıplı İfa Nedeniyle Tazminat Davası

 

3. Kentsel Dönüşüm Hukukundan Doğan Davalar

4. Miras Hukukundan Doğan Davalar

5. Aile Hukukundan Doğan Davalar

6. İdare Hukukundan Doğan Davalar

7. Tüketici Hukukundan Doğan Davalar

8. Kat Mülkiyeti Kanunundan Doğan Davalar

9. Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi

10. İcra ve İflas Hukukundan Doğan Davalar


2. Gayrimenkul Mülkiyetinin Kazanılma Şekli

 

Taşınmaz Mülkiyetinin kazanılması Medeni Kanununun 705 – 717 maddelerinde gösterilmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tapu siciline tescille olacak yasada açıkça belirtilmiştir. Buna rağmen “Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma” durumlarında ve kanunda öngörülen diğer hâllerde taşınmaz mülkiyeti tescilden önce de kazanılacaktır. Taşınmaz mülkiyetini tescilden önce kazanılması halinde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi için öncelikle sahipliğini tapu kütüğüne tescil etmiş olması gerekir.


3. Gayrimenkul Mülkiyetini Kazanma Yolları

 

Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma Yolları medeni kanunun 706 ve devamı maddelerinde gösterilmiştir. Buna  göre taşınmaz mülkiyeti aşağıdaki yöntemlerle kazanılacaktır.

 

► Hukuki İşlem ( Satış, Bağış v.s. )

► İşgal

► Yeni arazi oluşması

► Olağan zamanaşımı ile İktisap

► Olağanüstü zamanaşımı ile İktisap


4. Gayrimenkul Satış Sözleşmesi

 

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi taşınmaz mülkiyeti kazanma yollarından en sık karşılananıdır. Bu nedenlerle bu sözleşmenin etraflıca incelenmesi önem arzetmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu Medeni Kanunun 706. Maddesinde açıkça gösterilmiştir. Medeni Kanunun ve yerleşik kazanmış Yargıtay içtihatları resmi şekilde yapılmayan satış sözleşmesi ( tarafların kendi aralarında yaptıkları adi yazılı sözleşme ) ile mülkiyeti devir borcu altına girmediği, buna rağmen geçersiz sözleşme ile aldığı karşılıkları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alıcıya iade etmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2015/19695 esas ve 2017/6305 karar ve 2.5.2017 tarihli kararında da bu görüş yinelenmiştir.


5. Gayrimenkul Satış İşlemlerinde Tapu Harçları

 

Gayrimenkul Satış İşlemlerinde Tapu Harçları 492 Sayılı harçlar Kanununda düzenlenmiştir. Kanunun değişikliklere uğramış (4) SAYILI TARİFE’sinin I-20/a bendinde  Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebrî icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı,BİNDE 20 oranında alınır. Bakanlar Kurulu, bu bende ilişkin kanuni nispeti, gayrimenkullerin türleri, gayrimenkul sertifikası karşılığı edinimi, sınıfları, büyüklükleri, bulunduğu yer ve vergi değerleri itibarıyla birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere, bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir.

 

Bakanlar Kurulu 6824 Sayılı yasanın tanıdığı bu yetkiye dayanarak 15/3/2017 tarihli ve 30008 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 13/3/2017  tarihli ve 2017/9973 sayılı Bakanlar Kurulu Eki Karar ile,  bu fıkrada sayılan tapu işlemleri üzerinden “binde 20” nispetinde alınan tapu harcı, konut ve işyerlerinde (kat irtifakı tesis edilmiş olanlar dahil) “binde 15” olarak yeniden belirlemiştir.

 

                Sonuç olarak tapu harcı alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı BİNDE 15 ( %1.5) olarak alınacaktır.

 

                Bunun dışında iligili tapu müdürlüğü tarafından maktu döner sermaye ücreti tahsil edilir.


6. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

 

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi noter huzurunda düzenleme şeklinde hazırlanan ve satış vaadinde bulunan adına tescil olan ya da tescil edilecek taşınmaz için 3. Bir kişiye satış vaadinde bulunduğu sözleşmeye denilmektedir.

 

Bu sözleşme niteliği nisbi nitelikli bir sözleşmedir. Tapuya şerh verilmemiş bir satış vaadi sözleşmesi halinde taşınmazın 3. Bir kişiye satılması halinde satın alan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açması mümkün değildir.

 

Buna rağmen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesine göre tapuya beyanlar hanesine şerh verilebilir.

 

2644 Sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre de, Noterlik Kanunu'nun 44. maddesinin ( B ) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.

 

Tapu Kanunu'nun ve Türk Medeni Kanunu'nun yukarda açıklanan hükmü uyarınca; kişisel hak mahiyetinde olan satış vaadi sözleşmesine dayalı hak, tapu kaydına işlenmekle kuvvetlendirilmiş nisbi hak niteliğini kazanır. Bu nedenledir ki, aynı yasa hükümlerine göre, sicile şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süre ile 3.kişilere karşı ileri sürülebilme imkanı bulur.

 

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaat edilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Yukarıda da belirtildiği gibi, Tapu Kanunu'nun 26.maddesi uyarınca; siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süreyle 3.kişilere karşı ileri sürülebilir. Ancak bunun için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve 3.kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur. Bu hak, yukarda belirtildiği gibi tescil kararı alınıp, tapuya işlenmediği sürece ayni nitelik kazanmaz.,

 

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2016/11897 Esas 2017/3633 karar ve 9.3.2017 tarihli kararında yukarıda zikredilen hususlar açıklıkla tespit edilmiştir.


7. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tapu Harcı

 

492 Sayılı Harçlar Kanununun 4 Sayılı Tarifesinde 18.02.2009 tarihli ve 5838 sayılı kanunla yapılan değişiklikle birlikte  “Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel üzerinden (Bu bedel, sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) bedelsiz olanlarında emlak vergisi değeri üzerinden” Binde 6,83 oranında harç alınır.

 

Taraflar bu harç nedeniyle vaadin tapu siciline tescilinden kaçınmaları ileride büyük hak kayıplarına neden olacağından oldukça tehlikelidir.


8. Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilecek Hususlar

 

 

Gayrimenkul ( Taşınmaz, Daire, Arsa, tarla, ev, işyeri v.s. ) satın alan ve satan şahıs ve şirketlerin satış sözleşmesi imzalarken birçok noktayı titizlikle araştırmaları ve buna göre şartlar oluşmuş ise taşınmazı ( gayrimenkulü )  satın almalıdırlar. Bu kapsamda alıcının aşağıdaki araştırmaları yapması uygun olacaktır.

 

Tapu Müdürlüğünde İnceleme Yapılmalıdır ( Kat mülkiyetine geçilip geçilmediği, taşınmaz üzerinde haciz ve tedbir gibi kaydın bulunup bulunmadığı, Beyanlar ve Şerler hanesinde sınırlayıcı şerh bulunup bulunmadığı gibi kayıtlar tespit edilmelidir )

 

Belediye’de İnceleme Yapılmalıdır ( İskan’ı ( Oturma İzin Belgesi ) olup olmadığı, borcu olup olmadığı, belediye rayiç değeri tespit edilmelidir  )

 

Gayrimenkul yerinde İncelenmelidir ( Ruhsata aykırı değişiklik yapılıp yapılmadığı, taşınmazın gösterilen plan ve projelere uygun olup olmadığı tespit edilmelidir )


9. Tapu Müdürlüğü Önünde Yapılmayan Satış Sözleşmeleri

 

Alıcı ve satıcının bir araya gelerek yaptıkları adi yazılı satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkları için kesin olarak hükümsüzdürler. Bu sözleşmelere dayanılarak alıcı satıcıya dava açarak taşınmazın mülkiyetini kendisi adına tescilini talep edemez. Bu geçersiz sözleşme ile mülkiyet alıcıya geçmediğinden, 3. Kişilere karşı da herhangi bir öncelik hakkı ve üstün hak iddiasında bulunulamaz.

 

Buna rağmen taşınmazı bu şekilde satın alan alıcı verdiği satış bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre satıcıdan talep  edebilir.

 

Tarafların kendi aralarında şahitler huzurunda yaptıkları alım satım sözleşmeleri, mirasçılar arasında adi yazı şekilde yapılan sözleşmeler buna örnektir.


10. Müteahhit ( Yüklenici veya İş Gören )

 

Müteahhit kelime anlamı olarak “taahhüt eden” demek olup hukuk dilinde Türk Borçlar Kanununun 470. Maddesinde gösterilen “Eser Sözleşmesi” deki yükleniciyi ifade etmektedir. Arsa Sahibi ile sözleşme ile kararlaştırılan eseri ( Bina, ev v.s. ) belirli bir karşılıkla yapmayı taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişi şirkettir. Bu kapsamda müteahhit edimlerini işsahibinin menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa edecektir.


11. Arsa Sahibi ( İş Sahibi )

 

Arsa Sahibi ( İŞ Sahibi ) yüklenici ile eser sözleşmesi ( İnşaat Sözleşmesi ) imzalayan gerçek veya tüzel kişiliktir. Arsa Sahibi, eser sözleşmesi kapsamında müteahhide karşı hakları söz konusu olduğu gibi, müteahhidin de sözleşme kapsamında alması gereken karşılıkları isteyebileceği kişi genel olarak İş sahibidir. Eser sözleşmesi kapsamında iş sahibi ve eser sözleşmesi


12. İnşaat Sözleşmesi

 

İnşaat Sözleşmesi Borçlar Kanunu 470. Maddesine göre müteahhidin ( işgören ) belirli bir ücret karşılığında belirli bir eserin üretilmesi için yapılan her iki tarafa borç yükleyen bir eser sözleşmesidir. Eser sözleşmesi ile ilgili hükümler Borçlar Kanununun 470 – 486 maddeleri arasında gösterilmiştir. Müteahhit Sözleşmesi de denen bu inşaat sözleşmesi uygulamada özellikle de dikkat edilmesi gereken özellikleri şunlardır.


13. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Borçlar Kanununu 470. Maddesinde gösterilen eserin üretilmesi için yapılan eser sözleşmesidir. Bir Eser sözleşmesinin Kat Kaşrılığı İnşaat Sözleşmesi sayılabilmesi için bakılması gereken akit tarafların sözleşme ile kararlaştırılan karşılıkları ayni olarak alıp almadıklarıdır. Taraflar kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda müteahhidin alacağının bağımsız bölüm olarak ödeneceğini kararlaştırmışlarsa bu durumda taraflar arasındaki sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak nitelendirilecektir.

 

                Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken taşınmaz sahiplerinin özellikle dikkat etmesi gerekenleri şöyle sıralayabiliriz.

 

► Noter Huzurunda Düzenleme Şeklinde Yapılmalıdır.

► Müteahhidin Eseri Teslim Süresi Açıkça Belirtilmelidir.

► İskan ( Oturma İzni ) Alma Yükümlülüğünün müteahhitte olduğu açıkça belirtilmelidir.

► İskan harç ve masraflarının kim tarafından karşılanacağı açıkça belirtilmelidir.

► Müteahhidin Eseri Geç Teslim etmesi halinde arsa sahibinin seçimlik hakları ayrıntısıyla belirtilmelidir.

► Dairenin geç teslim edilmesi halinde ödenecek cezai şartlar ve kira bedelleri açıkça belirtilmelidir.

► Taraflara düşecek dairelerin tüm nitelikleri açıkça belirtilmelidir. ( Cephe, kat, metre kare olarak alanı, oda sayısı v.b. )

► Müteahhit firmaya devredilecek bağımsız bölümlerin bir kısmının iş bitiminde devredileceği kararlaştırılmalıdır.

► Kullanılacak yapı malzemelerinin tüm nitelikleri, özellikle istenilen bir marka ya da model malzeme varsa bunlar da ismen zikredilmek suretiyle belirlenmelidir.


14. Gayrimenkul Avukatı

 

Gayrimenkul Avukatı yukarıda da belirtildiği üzere çeşitli hukuk alanları içerisindeki ve taşınmazların hukuki durumlarını ilgilendiren yasal müracaat ve davaları açan hukuk kişisidir. 1136 Sayılı avukatlık kanununa göre resmi ve gayri resmi kurumlar avukatların mesleklerini icra ederken yardım etmekle yükümlüdürler. Aksi durum 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 257 ve devamı maddelerine göre Görevi İhmal Suçuna vücut verecektir.

Gayrimenkul Avukatı, arsa sahibi vekili ya da müteahhit vekili olarak ele aldığı işte, tarafların talep ve taahhütlerinin belirlenmesi, hak ve olanakların dengelenmesi, sözleşmenin kurulması, inşaat ruhsatı alınması aşamasındaki sorunların çözümü, sözleşmenin ifası aşamasında doğan sorunların çözümü, ayıplı ve eksik ifa hallerinde delil tespiti ve arsa sahibine ya da müteahhide tazminat davası açılması, ilgililerine tapu tescil davası açılması gibi hukuki süreçleri takip etmektedir. Uzman gayrimenkul avukatı, tapu avukatı, arsa avukatı, emlak avukatı gibi ifadelerin tamamı gayrimenkul hukuku ile ilgilenen avukatı ifade etmekte olup, uygulamada kabul edilen ifadelerdir.

 

ÖCAL Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu | Avukat Arabulucu Sebahattin ÖCAL, İstanbul Maltepe de bulunan ofisinde Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyetlerini sürdürmektedir. Bizimle irtibata geçmek için lütfen tıklayınız.

 

Hızlı Erişim