Gayrimenkul Hukuku arabulucusu, Gayrimenkul Hukuku kapsamındaki uyuşmazlıkların arabuluculuk teknikleri ile dava açılmadan çözülmesi için hizmet veren uzman arabulucudur. Gayrimenkul hukukunda bir kısım talepler zorunlu arabuluculuğa tabii olduğu gibi, bir kısım taleplerin zorunlu arabuluculuğa tabi olmamasına rağmen arabuluculuk yolu ile çözülmesinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Ofisimizden gayrimenkul hukuku dosyalarınız için arabuluculuk hizmeti alabileceğiniz gibi, arabuluculuk sürecinde avukatlık hizmeti de alabilirsiniz.
Gayrimenkul Hukukunda Zorunlu Arabuluculuğun Hukuki Dayanağı
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B ile aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru “dava şartı” olarak düzenlenmiştir. Düzenleme 01.09.2023 itibarıyla yürürlüğe girmiştir.
Gayrimenkul Hukukunda Hangi Uyuşmazlıklarda Arabulucuya Başvuru Zorunludur?
Gayrimenkul Hukukunda, HUAK 18/B Maddesinde gösterilen uyuşmazlık türlerinde mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu zorunluluk özellikle aşağıdaki dört ana başlıkta karşımıza çıkar:
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
Taşınır ve taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Kat mülkiyeti kapsamındaki uyuşmazlıklar
Komşuluk ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar
Bu alanlarda doğrudan dava açılması, davanızın usulden reddedilmesine neden olur. Bu nedenle dava açmadan önce dosyanın bu kapsama girip girmediği mutlaka değerlendirilmelidir.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların büyük bir kısmında arabulucuya başvuru zorunludur. Ancak tahliye söz konusu olduğunda önemli bir ayrım vardır.
Tahliye amacıyla ilamsız icra yoluna başvurulması halinde, arabulucuya gitme zorunluluğu bulunmaz. Buna karşılık kira ilişkisinden doğan alacak, tazminat veya sözleşmeye dayalı diğer taleplerde arabuluculuk zorunlu hale gelir.
Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında ilk yapılması gereken, tahliye mi yoksa alacak/tazminat mı talep edildiğinin netleştirilmesidir.
Tahliye ile ilgili ayrıntılı açıklamalar için, (Tahliye Davası | Kiracının Tahliyesi Nedenleri) başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Uygulamada kira ilişkisinden doğan arabuluculuk görüşmelerinde sık karşılaşılan talepler şunlardır:
Ödenmeyen kira bedelleri ve ödeme planları
Depozitonun iadesi veya mahsup edilmesi
Aidat ve yan giderler
Sözleşmeye aykırılıktan doğan zarar talepleri
Taşınmazın teslimi ve kullanım şartları
Kira uyuşmazlıklarında sağlıklı bir çözüm için, anlaşma maddelerinin açık, rakamları ve tarihleri belirli şekilde yazılması gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
Bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin paydaş olması halinde, ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelir. Bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Ortaklığın giderilmesi davaları çoğu zaman sadece satış olarak düşünülse de, gerçekte taraflar arasında şu konular tartışılır. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma gerçekleşmiş ise tüm ayrıntılarla ilgili ( Satış tarihi, bedel, masraflar v.s.) fikir birliğine varılmalıdır.
Malın satılması veya aynen paylaşılması.
- Satış ve/veya Devir Tarihi.
Satış yapılacaksa satış koşulları.
Masrafların ve bedelin paylaşımı.
Paydaşlardan birinin diğerinin payını devralması şartları v.b.
Bu tür dosyalarda arabuluculuk süreci, uzun ve masraflı yargılama süreçlerine girmeden çözüm üretme imkânı sağlar. Ancak anlaşma metni hazırlanırken taşınmazın kimliği, bedel, ödeme şekli ve süreler mutlaka açıkça belirtilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kapsamındaki Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk
Apartman ve site yaşamında ortaya çıkan birçok uyuşmazlık, kat mülkiyeti kapsamına girer. Bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
En sık karşılaşılan kat mülkiyeti uyuşmazlıkları şunlardır:
Aidat ve ortak gider borçları
Ortak alanların kullanımı
Yönetim planına aykırı uygulamalar
Kat malikleri kurulu kararlarına uyulmaması
Gayrimenkul ve kat mülkiyetiyle ilgili diğer davalar için:
(Gayrimenkul Hukuku)
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yapılan en büyük hata, borç ve gider kalemlerinin belirsiz bırakılmasıdır. Anlaşma metninde hangi döneme ait, hangi tutarın, ne zaman ödeneceği açıkça yazılmalıdır.
Komşuluk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Komşular arasında yaşanan uyuşmazlıklar, günlük hayatı doğrudan etkileyen ve çoğu zaman uzun süren sorunlara dönüşen ihtilaflardır. Bu nedenle komşuluk ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda da arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir.
Komşuluk uyuşmazlıklarına örnek olarak şunlar gösterilebilir:
Gürültü, koku ve titreşim şikâyetleri
Duvar, sınır ve çit anlaşmazlıkları
Su akışı ve taşkın kullanım sorunları
Taşınmaza müdahale ve el atma iddiaları
Müdahale ve komşuluk ihtilafları için:
(Haksız El Atmanın Önlenmesi Davası)
Komşuluk uyuşmazlıklarında anlaşma metni hazırlanırken, hangi davranışların sınırlandırıldığı ve hangi önlemlerin alınacağı açık ve denetlenebilir şekilde yazılmalıdır.
Zorunlu ( Dava Şartı ) Olmadığı Halde Arabuluculukla Çözülmesi Mümkün Olan Gayrimenkul Hukuku Uyuşmazlıkları Nelerdir?
1️⃣Taşınmaz Satış Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar
Örnek uyuşmazlıklar
Satış bedelinin ödenmemesi
Kapora / cayma bedeli iadesi
Satıştan dönme nedeniyle bedel iadesi
Taşınmazın ayıplı teslimi
Tapu devri yapılmadan sözleşmenin feshi
Hukuki dayanak
Taraflar sözleşme serbestisi kapsamında bedel ve edimler üzerinde serbestçe tasarruf edebilir.
Talep bedel / iade / tazminat olduğu sürece arabuluculuğa uygundur.
📌 Tapu iptali ve tescil TALEBİ yoksa, arabuluculuk mümkündür.
2️⃣Tapu İptali Davalarına Bağlı Parasal Talepler
Önemli ayrım (çok kritik)
| Talep | Arabuluculuk |
|---|---|
| Tapu iptali ve tescil | ❌ Uygun değil |
| Bedel iadesi | ✅ Uygun |
| Sebepsiz zenginleşme | ✅ Uygun |
| Tazminat | ✅ Uygun |
Hukuki dayanak
Tapu iptali ayni hak doğurur → arabuluculuk dışıdır
Bedel ve tazminat talepleri parasal niteliktedir → arabuluculuğa elverişlidir
📌 Uygulamada bu iki talep ayrıştırılarak arabuluculuğa götürülür.
3️⃣Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Uyuşmazlıkları
Kapsam
Paydaşlar arası haksız kullanım bedeli
Mirasçılar arasında fiili kullanım bedeli
Tahliyeden önceki kullanım dönemi
Hukuki dayanak
Talep tamamen parasaldır
Taraflar bedel üzerinde serbestçe uzlaşabilir
📌 Ecrimisil, gayrimenkul uyuşmazlıkları içinde arabuluculuğa en elverişli konulardan biridir.
4️⃣Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Talepler
Arabuluculuğa uygun olanlar
Teslim gecikmesi nedeniyle tazminat
Ayıplı imalat bedeli
Cezai şart
Kira kaybı
Eksik iş bedelleri
Arabuluculuğa uygun olmayanlar
Tapu devri
Bağımsız bölüm tescili
Hukuki dayanak
Sözleşmeden doğan parasal edimler üzerinde taraflar serbesttir
Ayni hakka ilişkin kısım dışarıda bırakılarak arabuluculuk yapılabilir
5️⃣Taşınmazdan Kaynaklanan Tazminat Davaları
Örnekler
İnşaat faaliyeti nedeniyle komşu taşınmaza zarar
Yapı malikinin kusursuz sorumluluğundan doğan zarar
Ortak alanlardan doğan maddi zararlar
Hukuki dayanak
Talep edilen sonuç tazminattır
Taraflar bedel üzerinde serbestçe uzlaşabilir
📌 Zararın parasal karşılığı talep edildiği sürece arabuluculuğa uygundur.
6️⃣Site ve Apartman Yönetimi Kaynaklı Sözleşmesel Uyuşmazlıklar
Kapsam
Yönetici ile kat maliki arasındaki ücret alacakları
Yönetim sözleşmesinden doğan borçlar
Hizmet sağlayıcılarla yapılan sözleşmeler
Hukuki dayanak
Sözleşmeden doğan borç ilişkisi
Parasal alacak niteliği
📌 Kat mülkiyeti kapsamına girmeyen salt sözleşmesel uyuşmazlıklarda ihtiyari arabuluculuk mümkündür.
7️⃣İpotek, Teminat ve Fek Taleplerine Bağlı Alacaklar
Arabuluculuğa uygun olanlar
Borç miktarı uyuşmazlığı
Teminat bedelinin iadesi
Borcun ödendiği iddiası
Uygun olmayan
Tapuda ayni hakkın tek başına kaldırılması
Hukuki dayanak
Bedel ve borç ilişkisi serbest tasarrufa açık kabul edilir
8️⃣ Gayrimenkul Danışmanlığı ve Emlak Komisyonu Uyuşmazlıkları
Kapsam
Komisyon bedelinin ödenmemesi
Yetki sözleşmesi ihlali
Birden fazla emlakçı arasında paylaşım
Hukuki dayanak
Tamamen sözleşmesel
Parasal alacak niteliği
📌 Arabuluculuğa tam elverişlidir.
Arabuluculuk Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar Nelerdir?
Bu tür uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci kısa süre içinde tamamlanır. Ancak sürecin sağlıklı yürüyebilmesi için bazı teknik noktalara dikkat edilmesi gerekir. Arabuluculuk görüşmeleri belirli bir süre içinde tamamlanır. Bu süre, sürecin gereksiz yere uzamasını engeller ve tarafları hızlı çözüme yönlendirir. Arabuluculuk süreci devam ederken, hak kaybı yaşanmaması için bazı hukuki süreler korunur. Arabuluculuk süreci için öngörülen kurallar için arabuluculuk konulu yazımızın incelenmesini tavsiye ederiz.
Anlaşma Sağlanması Halinde Uygulama Nasıl Olur?
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması halinde, anlaşmanın uygulanabilir olması büyük önem taşır. Özellikle taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarda, anlaşma metninin açık, net ve icraya elverişli şekilde düzenlenmesi gerekir.
Anlaşma metninde şu hususlar net olmalıdır:
Tarafların yükümlülükleri.
Ödeme tutarları ve tarihleri.
Teslim veya devir şartları.
Masrafların paylaşımı.
Anlaşmaya uyulmaması halinde doğacak sonuçlar.
Eksik veya belirsiz yazılmış anlaşmalar, yeni uyuşmazlıklara zemin hazırlayabilir.
Arabuluculuk Dosyalarına Hazırlık İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Uyuşmazlığın türüne göre değişmekle birlikte, arabuluculuk görüşmelerinde aşağıdaki belgeler hazırlandığında süreç daha sağlıklı ve hızlı bir şekilde sonuçlanacaktır. Buna karşılık arabulkuculuk süreci bir yargılama olmadığı için dilekçelerin ve delillerin ibrazı gibi bir aşama olmadığı gibi bir süre sınırı da yoktur. Bu nedenlerle tarafların uzlaşma yolunda ilerlemeleri halinde her bir taraf gerek olduğu ölçüde karşı tarafı ikna edebilmek ya da müzakere sınırlarını belirleyebilmek için bilgi ve belge sunmasında sakınca yoktur. Fakat bunun bir zorunluluk olmadığını belirtmek isteriz.
Gayrimenkul Hukuku Dosyalarında Arabuluculuk Ücretleri Nedir?
Gayrimenkul Hukukundan Doğan Dava ve Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Ücreti için Arabuluculuk Ücret Tarifesi başlıklı yazımızın incelenmesini tavsiye ederiz.
Buna karşılık genel bir bilgi vermek gerekirse, uzlaşma sağlanır ise uzlaşılan tutarın %6’sı taraflarca eşit olarak arabulucuya ödenecektir.
Uzlaşmanın gerçekleşmemesi halinde, ( zorunlu arabuluculuk hallerinde) ileride haksız çıkacak taraftan alınmak üzere bakanlık bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecektir.